Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 11 septembre 2025, n° 24/10507

Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, n° 23-16.723

Cour d’appel de Poitiers, 2e chambre, 20 mai 2025, n° 24/00631

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-13.151, à paraître au Bulletin. ⚖️ Principe dégagé par l’arrêt Le délai de préavis d’un congé donné par le locataire ne commence à courir qu’à compter de la réception effective de la notification par le bailleur.Lorsque le bailleur ne retire pas une lettre recommandée contenant le congé, le délai de préavis ne court pas. Seuls un acte de commissaire de justice ou une remise en mains propres contre récépissé garantissent une sécurité juridique totale. 📌 Faits Un locataire avait adressé son congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.Le bailleur, bien qu’« avisé », n’a jamais retiré le courrier.Le locataire considérait néanmoins que le délai de préavis avait commencé à courir à la date d’avis de passage et a quitté les lieux en conséquence. 📝 Procédure Le bailleur a assigné le locataire en paiement d’indemnités d’occupation, estimant que le congé n’avait pas été valablement notifié.La cour d’appel a rejeté cette demande, considérant que l’envoi d’une lettre suivie contenant une copie du congé suffisait à faire courir le délai. ❓ Question principale de droit Le délai de préavis court-il lorsque le bailleur n’a pas retiré une lettre recommandée contenant le congé adressé par le locataire ? 🧑‍⚖️ Solution des juges La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.Elle rappelle que, conformément à l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable avant la réforme de 2023), le délai de préavis court uniquement : à compter de la réception effective de la lettre recommandée par le bailleur ; ou de la signification par acte de commissaire de justice ; ou de la remise en mains propres contre récépissé. La non-réception d’un recommandé — même s’il est « avisé et non réclamé » — ne constitue pas une notification régulière.La Cour écarte tout raisonnement fondé sur la mauvaise foi supposée du bailleur. 🧠 Enseignements pour les professionnels de l’immobilier 📌 Pour les administrateurs de biens et bailleurs Ne pas retirer un recommandé n’annule pas le congé, mais retarde le point de départ du préavis. La jurisprudence est constante : la « mauvaise foi » du destinataire est sans incidence. Pour éviter tout contentieux, il est recommandé de mettre en place une procédure interne de suivi des courriers entrants. 📌 Pour les locataires et leurs conseils L’envoi d’une lettre recommandée présente un risque : tant que le bailleur ne la réceptionne pas, le congé n’est pas juridiquement notifié. Pour sécuriser le congé et le point de départ du préavis, il est préférable de recourir à un acte de commissaire de justice ou à une remise en mains propres contre récépissé. 📌 Pour les professionnels intermédiaires (syndics, agences) Informer clairement les locataires sur les modalités de notification valables. Conseiller systématiquement des modes de notification offrant la preuve de réception. 🟡 À retenir 👉 La date d’envoi ne suffit pas : seul compte la réception par le bailleur.👉 La Cour de cassation confirme une position constante et protectrice du formalisme légal.👉 En pratique, l’acte de commissaire de justice reste la solution la plus sûre pour faire courir le délai de préavis.

CA Montpellier, 25 mars 2025, n°22-06495

L’histoire ressemble à un scénario digne d’un film, mais elle est bien réelle. Un couple de propriétaires parisiens pensait avoir trouvé le locataire parfait pour son appartement de prestige de 269 m² : un pilote de ligne, au salaire mirobolant de 30 000 € nets par mois. En réalité, il s’agissait d’un escroc, coutumier des fausses déclarations et de la sous-location illégale sur Airbnb. Résultat : une dette locative de près de 190 000 €, et très peu de chances de récupérer un jour cette somme.

La fiabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE) reste au cœur des préoccupations du Gouvernement. Pour restaurer la confiance des professionnels et des particuliers, plusieurs arrêtés publiés à l’été 2025 viennent renforcer le dispositif, tant sur la compétence des diagnostiqueurs que sur les outils utilisés.

« Évidemment que je vais rembourser, j’ai eu tort », reconnaît Christophe*, propriétaire de plusieurs logements en colocation à Villeurbanne. Ce bailleur, qui avait fixé un loyer bien au-dessus du plafond autorisé, se voit contraint de restituer 12.000 € de trop-perçu à ses locataires. À défaut de paiement dans les deux mois, il risque une amende de 15.000 €, la sanction étant aggravée en raison de la détention du bien via une SCI.

Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs disposent d’un nouvel outil plus efficace pour recouvrer les loyers impayés : la procédure de saisie des rémunérations a été entièrement réformée. Objectif : désengorger les tribunaux et accélérer les procédures d'exécution.

Un nouveau tournant dans la lutte contre les diagnostics énergétiques frauduleux. La loi « Cazenave » du 30 juin 2025 donne une base légale aux QR codes, réorganise l’annuaire des diagnostiqueurs et élargit l’accès aux données des DPE.

(Arrêté du 17 juillet 2025, publié au JO du 24 juillet 2025)

Cour d’appel de Toulouse, 11 décembre 2024, n°22-03270