💼 Défiscalisation locative : ce que les agents doivent (vraiment) garantir

Deux décisions récentes des cours d’appel de Paris (8 avril 2025) et Aix-en-Provence (3 avril 2025) viennent éclairer un sujet souvent explosif dans l’immobilier locatif :
👉 la responsabilité des agents immobiliers en cas d’échec d’un montage fiscal.

⚠️ Les faits : quand la carotte fiscale tourne au contentieux

Dans les deux affaires, le scénario est tristement classique :

🔹 À Paris, un couple investit en VEFA en 2011 pour bénéficier du dispositif Scellier. Le mandat donné à l’agent précise que le logement doit être loué comme résidence principale. Un bail conforme est signé en 2015.
Mais quelques années plus tard, redressement fiscal : le locataire n’occupait pas effectivement les lieux.
👉 Les investisseurs réclament 39 000 € à l’agent immobilier, l’accusant d’avoir failli dans sa mission.

🔹 À Aix-en-Provence, une bailleresse investit sous Pinel. Elle reproche à son gestionnaire une sélection défaillante du locataire, l’absence de garant, et une mauvaise rédaction du bail.
👉 Elle réclame plus de 49 000 € de dommages et intérêts.

Dans les deux cas, l’agent devient le bouc émissaire d’un montage fiscal qui tourne mal.

⚖️ La réponse des juges : pas de faute, pas de responsabilité

Dans les deux décisions, les cours déboutent les investisseurs et rappellent des principes clairs :

✅ L’agent a une obligation de moyens, pas de résultat.
✅ Il ne peut pas garantir la situation réelle ou future du locataire.
✅ Il n’est pas tenu de vérifier la véracité des déclarations dans le bail.
✅ Il n’est pas conseiller fiscal, et ne peut être tenu responsable d’un redressement.

Les mandats ne prévoyaient ni obligation de contrôle approfondi, ni garantie de succès fiscal.
Résultat : aucune faute retenue, aucune indemnisation due.

🧠 Ce qu’il faut retenir quand on est agent, mandataire ou gestionnaire

1. Encadrez votre mission dans le mandat (pouvoirs, limites, exclusions).

2. Ajoutez une clause de non-responsabilité sur les déclarations du locataire.

3. Archivez tout : pièces justificatives, baux, mails, dossiers locataires.

4. Recommandez un conseiller en gestion de patrimoine quand le projet est fiscalement sensible.

📌 La vraie protection, ce n’est pas l’absence de faute.
👉 C’est la capacité à prouver que vous avez agi dans le cadre strict de votre mission.

CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 3 avr. 2025, n° 24/06478
CA Paris, pôle 4 ch. 4, 8 avr. 2025, n° 22/17166

💬 Avez-vous déjà été confronté à des attentes "fiscales" hors de votre champ d’action ?
Comment cadrer vos missions pour éviter ce type de dérive ?

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