Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs disposent d’un nouvel outil plus efficace pour recouvrer les loyers impayés : la procédure de saisie des rémunérations a été entièrement réformée. Objectif : désengorger les tribunaux et accélérer les procédures d'exécution.
Ce changement découle de la loi Justice 2023-2027 (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023) et de son décret d’application n° 2025-125 du 12 février 2025. Fini le passage obligé devant le juge de l’exécution pour enclencher une saisie sur salaire : c’est désormais le commissaire de justice qui pilote toute la procédure.
💡 Ce qui change concrètement
Désormais, lorsqu’un bailleur dispose d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié), il peut demander à un commissaire de justice de signifier au locataire un commandement de payer.
Ce commandement, qui ouvre la voie à la saisie, doit être :
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Signifié par voie d’huissier,
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Et inscrit sous 24 heures sur un registre numérique national, à peine de caducité.
Ce registre, réservé aux commissaires de justice, assure la traçabilité des procédures et permet de déterminer l’ordre des créanciers.
Le débiteur dispose ensuite d’un délai d’un mois pour :
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Soit régler sa dette,
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Soit conclure un accord amiable avec le bailleur sur les modalités de paiement.
Faute d’accord ou de paiement dans ce délai, le commissaire peut directement saisir les rémunérations du locataire auprès de son employeur. Le PV de saisie devra être signifié à l’employeur dans un délai de 3 mois, sous peine de caducité du commandement.
🏦 Les obligations de l’employeur
L’employeur a désormais un rôle actif dans cette nouvelle procédure. Il doit :
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Répondre à l’acte de saisie sous 15 jours (situation contractuelle, montant du salaire, autres saisies en cours, etc.) ;
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Retenir mensuellement la part saisissable du salaire ;
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Verser cette part au commissaire de justice répartiteur, désigné par la Chambre nationale des commissaires de justice.
Attention : en cas de manquement injustifié à ces obligations, la responsabilité civile de l’employeur peut être engagée.
⚠️ Droit du débiteur et voies de recours
Le débiteur peut toujours contester la procédure devant le juge de l’exécution, mais sa contestation ne suspend la saisie que si elle est formée dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer.
L’acte de saisie devra également être dénoncé au débiteur dans un délai de 8 jours, avec toutes les mentions obligatoires (dont la juridiction compétente en cas de contestation), sous peine de nullité.
🔁 Quid des procédures en cours au 1er juillet 2025 ?
Des mesures transitoires précisent la marche à suivre :
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Si un commissaire de justice est déjà mandaté, il poursuit la procédure.
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Sinon, elle est transmise à la chambre régionale qui désigne un commissaire.
Dans tous les cas, le créancier dispose de 3 mois pour confirmer sa volonté de poursuivre la saisie selon la nouvelle procédure. Sans confirmation, la procédure devient caduque.
Pendant ce laps de temps, les saisies sont suspendues, mais non annulées. L’employeur doit cesser les versements au régisseur judiciaire.
📌 En résumé pour les pros de l’immobilier
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Un gain de temps majeur pour les bailleurs confrontés à des impayés.
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Une logique extrajudiciaire qui permet une exécution plus fluide.
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Des délais plus stricts, à bien maîtriser pour éviter la caducité.
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Une plus grande responsabilisation de l’employeur.
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