Congé pour défaut d’usage en résidence principale : attention à l’acceptation initiale du bailleur

✅ Références de l’arrêt
Cour d’appel de Caen, 3 octobre 2024, n° 23-00137

✅ Principes dégagés par l’arrêt

• La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique que lorsque le logement constitue la résidence principale du preneur (article 2).

• Le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux si le logement est détourné de cet usage (par ex. occupé en résidence secondaire).

• Toutefois, si le bailleur a accepté dès l’origine une occupation en résidence secondaire, il ne peut plus invoquer ce défaut d’usage pour justifier un congé.

• Cette acceptation vaut renonciation au bénéfice du statut protecteur attaché à la résidence principale.

✅ Faits
Un bailleur a loué un logement à un locataire en acceptant qu’il l’occupe comme résidence secondaire. Plus tard, il délivre un congé pour motif réel et sérieux en reprochant au locataire de ne pas en faire sa résidence principale.

✅ Question posée à la cour
Le bailleur peut-il délivrer un congé pour défaut d’occupation à titre de résidence principale alors qu’il a accepté dès le départ que le logement soit utilisé comme résidence secondaire ?

✅ Solution (réponse de la cour)
Non. La cour juge que le bailleur, en acceptant dès l’origine l’usage en résidence secondaire, ne peut pas se prévaloir de ce même défaut pour justifier un congé. Le congé est donc nul.

✅ Enseignements pour les administrateurs de biens (ADB)

• Vérifier et formaliser l’usage prévu des lieux (résidence principale ou secondaire) dès la signature du bail.

• Éviter les tolérances tacites qui pourraient priver le bailleur de certains motifs de congé.

• Rappeler aux bailleurs que l’usage accepté au départ conditionne la portée et les protections du bail et de la loi de 1989.

• En cas de besoin, prévoir un bail soumis au Code civil si le logement est clairement destiné à un usage de résidence secondaire.