Dans un arrêt rendu le 13 mars 2025 (Civ. 3e, 13 mars 2025, 22-23.406), la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental : un locataire ne peut suspendre seul le paiement de ses loyers en cas de logement indécent, sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
👉 Dans cette affaire, une locataire avait pris l’initiative de consigner ses loyers, considérant que le logement était dangereux et non conforme aux normes de décence. Cependant, le juge a estimé que bien que le logement ne respectait pas les critères de décence, la locataire n’avait pas prouvé qu’elle ne pouvait plus l’occuper. Résultat : condamnée à régler 32 650 euros de loyers impayés avec intérêts, tandis que le bailleur s'en est sorti avec une simple indemnisation de 3 000 euros pour frais de justice.
💡 Enseignements pour les Agents de Développement de Biens (ADB) :
1️⃣ Informer les propriétaires sur les risques encourus si un logement n’est pas aux normes : un simple constat de non-décence peut déclencher une procédure et compliquer la relation locative.
2️⃣ Sensibiliser les locataires à leurs droits, mais aussi à leurs obligations : consigner les loyers sans décision judiciaire expose à de lourdes conséquences financières.
3️⃣ Anticiper les conflits potentiels : un dialogue en amont et une inspection régulière des logements permettent de détecter les problèmes avant qu’ils ne dégénèrent en contentieux.
4️⃣ Accompagner les deux parties dans les démarches de mise en conformité : en tant qu'ADB, proposer des solutions concrètes et des mises en relation avec des prestataires peut faire la différence.
📌 Cette décision est un rappel important pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier : le paiement des loyers n’est pas optionnel, même en cas de litige.
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