Congé du bailleur : attention à la précision de la description des lieux loués

Cour d’appel de Toulouse, 11 décembre 2024, n°22-03270

🔹 Les faits

Dans le cadre de la vente en bloc d’une villa composée de plusieurs logements, les locataires occupant le 1er étage ont reçu un congé pour vente.
Le courrier adressé aux locataires était rédigé ainsi :
🗒️ « Vous donne congé pour les lieux dont vous êtes locataires aux termes d’un contrat de location sous seing privé signé en date du… »

Estimant cette formule trop vague, les locataires ont contesté la régularité du congé.

🔹 La procédure

Saisi du litige, le tribunal a d’abord validé le congé.
Mais en appel, les locataires ont soutenu que la désignation des lieux loués était insuffisante, car elle ne permettait pas d’identifier clairement le logement concerné.
L’affaire est portée devant la Cour d’appel de Toulouse, qui doit trancher.

🔹 La question principale

Un congé pour vente peut-il être considéré comme régulier lorsque la désignation du bien loué est imprécise, dans le cadre d’une vente d’immeuble en bloc ?

🔹 La solution

La Cour d’appel répond négativement.
Même dans le cas d’une vente globale de l’immeuble, le congé délivré à chaque locataire doit respecter les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
🔎 En l’espèce, la formule utilisée ne permettait pas d’identifier de façon individualisée le logement visé. Le congé est donc jugé irrégulier et inopposable.

🔹 Les enseignements pour les administrateurs de biens (ADB)

📌 1. La précision est une obligation légale, non une option
Un congé pour vente doit décrire sans ambiguïté le bien concerné :

• Étage ou lot concerné ;

• Adresse complète ;

• Numéro de lot, surface, ou toute autre référence utile.

📌 2. Vente en bloc ≠ simplification des congés
Même dans le cadre d’une cession d’immeuble dans son ensemble, chaque locataire doit recevoir un congé conforme, avec une désignation individualisée du logement qu’il occupe.

📌 3. Risques d’un congé irrégulier
Un congé imprécis est inopposable :

• Le bail se poursuit ;

• Le locataire peut exiger des dommages et intérêts s’il est évincé à tort ;

• La vente peut être retardée, voire compromise.

✅ Conclusion

🔔 Ce rappel jurisprudentiel impose une rigueur accrue aux bailleurs et à leurs mandataires.
Pour sécuriser les ventes, les ADB doivent veiller à la conformité juridique des congés délivrés, et former leurs équipes à la rédaction précise de ces actes.

🛡️ Une forme soignée, c’est la garantie d’un fond protégé.