🏠 Congé pour motif légitime et sérieux : les retards de paiement récurrents justifient la fin du bail

📌 Références de l’arrêt

Cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1-2, 25 février 2025, n° 24/0268585

⚖️ Principe tiré de l’arrêt

Le défaut répété de paiement des loyers aux termes convenus constitue un motif légitime et sérieux de congé, même si le locataire est à jour au jour de l’audience. Ce motif s’apprécie à la date de délivrance du congé, indépendamment d’une éventuelle régularisation postérieure.

📚 Les faits

Une locataire avait régulièrement du retard dans le paiement de ses loyers.
Le bailleur, un particulier, lui avait adressé de nombreux courriers recommandés pour signaler ces manquements.
N’ayant pas délivré de commandement de payer, il a opté pour une autre voie procédurale : le congé pour motif légitime et sérieux, avec respect du délai légal de préavis.

Au moment de l’audience, la locataire avait régularisé sa dette, mais le bailleur avait entre-temps subi des difficultés financières, notamment pour rembourser l’emprunt lié à l’acquisition du bien loué.

❓ La question principale posée aux juges

Le bailleur peut-il valablement délivrer un congé pour motif légitime et sérieux en raison de retards répétés de paiement, même si le locataire est à jour lors de l’audience ?

✅ La solution

La Cour d’appel valide le congé délivré par le bailleur.
Elle rappelle les points suivants :

• Le motif légitime et sérieux s’apprécie à la date du congé, et non à celle de l’audience ;

• Le paiement régularisé a posteriori ne prive pas le congé de son sérieux ;

• L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait du paiement du loyer la première obligation du locataire.

Le juge a également tenu compte de :

• La récurrence des retards ;

• Les nombreux courriers adressés par le bailleur ;

• Les difficultés financières du bailleur particulier pour assumer ses charges.

💡 Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

1. Deux options procédurales en cas d’impayés

Le bailleur peut :

• Soit délivrer un commandement de payer et engager une action en résiliation judiciaire du bail ;

• Soit délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, sous réserve du respect du préavis légal.

2. Le congé reste valable même sans commandement

Contrairement à la résiliation judiciaire, le congé n’exige pas un commandement de payer préalable, ni que les retards soient encore effectifs à l’audience.

3. La régularisation tardive ne suffit pas

Même si le locataire règle l’ensemble des sommes dues, cela n’efface pas les manquements antérieurs ni le préjudice subi par le bailleur.

4. Une appréciation in concreto

Les juges prennent en compte :

• La récurrence et l’ancienneté des retards ;

• L’impact économique sur le bailleur ;

• Les pièces justificatives apportées (courriers, relevés de compte, attestations).

📌 Conclusion : Cet arrêt confirme que le bailleur peut faire valoir un congé pour motif légitime et sérieux en cas d’irrégularité persistante dans le paiement des loyers, sans attendre un impayé majeur. Cela donne une souplesse procédurale utile, notamment pour les bailleurs particuliers fragilisés par des retards répétés.

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