Cour de cassation, 5 mars 2026 - Pourvoi n°23-13.288
Les faits
Le lot était désigné à l'acte de vente comme comprenant « un appartement divisé en une cuisine, une salle à manger, deux chambres et un WC sur le palier à gauche, une chambre de domestique au cinquième étage et une cave».
Se pose la question de savoir si cette chambre, bien que physiquement séparée, doit être comptée dans la surface Carrez.
La question
Une pièce physiquement détachée du logement principal entre-t-elle dans le calcul de la surface Carrez si elle appartient au même lot de copropriété ?
La solution
OUI.
La Cour de cassation confirme que dès lors qu'une pièce — même physiquement séparée, comme une ancienne chambre de bonne — fait partie du même lot au règlement de copropriété (lot jamais divisé en fractions), elle doit être incluse dans le calcul de la surface Carrez.
Seule l'exclusion légale ou réglementaire (hauteur sous plafond, nature du local) permet d'écarter une surface du calcul — pas la simple séparation physique.
Les enseignements pour les agents immobiliers
Cet arrêt rappelle que la séparation physique d'une pièce ne suffit pas à l'exclure de la surface Carrez. Dès lors qu'elle fait partie du même lot de copropriété et qu'elle répond aux critères légaux de mesurage, elle doit être intégrée au calcul.
Bonnes pratiques
- Vérifier la composition exacte du lot dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
- Ne pas exclure une chambre de bonne, une cave aménagée ou une pièce séparée sans vérifier si elle relève des exclusions prévues par la loi.
- En cas de doute, demander au diagnostiqueur de confirmer le périmètre du mesurage afin de sécuriser la vente et d'éviter tout risque de contentieux.
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