Réutiliser la surface Carrez indiquée dans un acte d'achat antérieur peut sembler une pratique anodine et économique. Mais elle peut coûter très cher, comme le démontre cet arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 12 mai 2026 (RG n°24/00469).
𝗟𝗲𝘀 𝗳𝗮𝗶𝘁𝘀
Un vendeur cède un lot de copropriété pour 375 000 €. Pour établir la surface Carrez, il reprend simplement la superficie de 151 m² mentionnée dans son propre acte d'achat. Or, depuis cette acquisition, des mezzanines avaient été supprimées au sein du bien, réduisant sa surface réelle à seulement 69 m². L'acheteur, découvrant cet écart colossal, saisit la justice pour obtenir une réduction du prix de vente.
𝗟𝗮 𝗾𝘂𝗲𝘀𝘁𝗶𝗼𝗻
Quelles sont les conséquences pour le vendeur qui revend en recopiant un mesurage Carrez devenu obsolète par suite de modifications du bien ?
𝗟𝗮 𝗿é𝗽𝗼𝗻𝘀𝗲 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝗰𝗼𝘂𝗿 𝗱'𝗮𝗽𝗽𝗲𝗹
L'acheteur obtient une réduction de prix de 218 000 €, soit 54 % du prix de vente initial. La cour rappelle que la loi Carrez est d'ordre public : la diminution de prix proportionnelle à l'écart de superficie s'applique obligatoirement, quelles que soient les circonstances de la transaction. Et élément notable : même si l'acheteur avait eu connaissance de l'erreur avant la vente, cela ne le prive pas de son droit à réduction.
𝗣𝗼𝘂𝗿𝗾𝘂𝗼𝗶 𝗰𝗲𝘁 𝗮𝗿𝗿ê𝘁 𝗶𝗻𝘁é𝗿𝗲𝘀𝘀𝗲 𝗹𝗲𝘀 𝗽𝗿𝗼𝗳𝗲𝘀𝘀𝗶𝗼𝗻𝗻𝗲𝗹𝘀
Pour l'agent immobilier mandaté pour la vente, la vigilance s'impose dès la prise de mandat : tout bien ayant subi des travaux ou des modifications architecturales depuis le dernier mesurage doit faire l'objet d'un nouveau diagnostic Carrez. Reprendre la surface d'un ancien acte sans vérification expose à une action en responsabilité aux côtés du vendeur. La règle est simple : un bien modifié = un nouveau mesurage.
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