La loi Carrez impose le calcul de la superficie privative lors de toute vente d'un lot de copropriété. Mais que se passe-t-il lorsqu'un appartement comprend, dans le même lot, une pièce physiquement distante — comme une ancienne chambre de domestique au cinquième étage ? La Cour de cassation tranche clairement dans son arrêt du 5 mars 2026 (n°23-13.288).
𝗟𝗲𝘀 𝗳𝗮𝗶𝘁𝘀
Un lot de copropriété comprend un appartement et, au cinquième étage, une chambre de domestique rattachée au même lot selon le règlement de copropriété. Lors de la vente, la question se pose : cette chambre, bien que physiquement séparée de l'appartement, doit-elle être prise en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?
𝗟𝗮 𝗾𝘂𝗲𝘀𝘁𝗶𝗼𝗻
Une pièce physiquement séparée du logement principal mais appartenant au même lot de copropriété entre-t-elle dans le calcul de la surface Carrez ?
𝗟𝗮 𝗿é𝗽𝗼𝗻𝘀𝗲 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝗖𝗼𝘂𝗿 𝗱𝗲 𝗰𝗮𝘀𝘀𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻
Oui. Dès lors qu'une pièce fait partie du même lot au règlement de copropriété — et que ce lot n'a jamais été divisé en fractions — elle doit impérativement être intégrée au calcul de la surface Carrez. La séparation physique entre la chambre et l'appartement est sans effet juridique sur ce point. Seules les exclusions expressément prévues par la loi permettent d'écarter une surface du calcul : insuffisance de hauteur sous plafond (moins de 1,80 m), nature particulière du local, etc. La simple distance physique ne constitue pas un motif d'exclusion.
𝗣𝗼𝘂𝗿𝗾𝘂𝗼𝗶 𝗰𝗲𝘁 𝗮𝗿𝗿ê𝘁 𝗶𝗻𝘁é𝗿𝗲𝘀𝘀𝗲 𝗹𝗲𝘀 𝗽𝗿𝗼𝗳𝗲𝘀𝘀𝗶𝗼𝗻𝗻𝗲𝗹𝘀
Pour les agents immobiliers, cet arrêt impose une vigilance particulière lors de la vente de biens comportant des éléments annexes : chambres de bonne, caves, greniers rattachés. La première étape est toujours la lecture attentive du règlement de copropriété, avant même d'engager le diagnostiqueur. Une surface oubliée ou mal intégrée expose à une action en responsabilité civile.
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