Références de la décision
Cour d'appel de Bastia, 10 décembre 2025, n° 24-00310.
Le principe dégagé par la décision
Le passage d’un câble dans les parties communes d’un immeuble pour les besoins exclusifs d’un lot privatif constitue une emprise matérielle privative sur les parties communes.
Dès lors, ces travaux nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Faits
Une copropriétaire souhaite raccorder son lot privatif à la fibre optique.
Le projet consiste à faire courir un câble de fibre sur toute la longueur d’un couloir, situé dans les parties communes de l’immeuble, afin de permettre le raccordement de son logement.
Cette installation profiterait exclusivement à son lot.
Un litige naît sur la question de savoir si ces travaux peuvent être réalisés librement ou s’ils nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Procédure
Le différend est porté devant les juridictions civiles.
La question est examinée par la Cour d'appel de Bastia.
Question principale de droit
Le passage d’un câble de fibre dans les parties communes pour le raccordement d’un seul lot nécessite-t-il une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ?
Solution des juges
La Cour d'appel de Bastia répond par l’affirmative.
Les magistrats considèrent que l’installation projetée :
-
constitue une intervention matérielle durable affectant les parties communes,
-
crée une emprise matérielle privative sur un élément commun,
-
modifie l’aspect des circulations intérieures,
-
et peut affecter la destination des parties communes.
Dès lors, ces travaux relèvent d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1. Le raccordement individuel ne justifie pas une intervention libre dans les parties communes
Même lorsque les travaux sont techniquement limités (pose d’un câble), ils peuvent constituer une occupation privative des parties communes.
Dans ce cas, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.
2. Une vigilance particulière pour les syndics
Les syndics doivent être attentifs aux demandes de travaux portant sur :
-
passage de câbles
-
gaines techniques
-
installations privatives dans les couloirs ou cages d’escalier.
Dès lors que l’installation bénéficie à un seul copropriétaire et affecte les parties communes, une autorisation d’assemblée générale doit être sollicitée.
3. La majorité applicable : article 25 de la loi de 1965
Ces travaux relèvent de la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, applicable notamment aux travaux :
-
affectant les parties communes,
-
ou modifiant l’aspect de l’immeuble.
4. Anticiper les demandes de raccordement fibre
Avec la généralisation de la fibre optique, ce type de situation est de plus en plus fréquent en copropriété.
Pour sécuriser les pratiques, il est conseillé :
-
de formaliser la demande de travaux,
-
de présenter un descriptif précis en assemblée générale,
-
et d’anticiper l’impact sur les parties communes.
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