Un copropriétaire peut-il obliger le bailleur voisin à résilier le bail d'un locataire qui sème le désordre dans l'immeuble ?

CA Aix-en-Provence, 26 février 2026, RG n°24/11892

L'essentiel

Une locataire est à l'origine, de façon répétée, de nuisances sonores (aboiements de son chien, disputes) et d'un comportement agressif envers les autres occupants de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires se mobilise et produit un faisceau de preuves au bailleur. Sur le fondement de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur obtient la résiliation du bail et l'expulsion. L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 26 février 2026 illustre un véritable mode d'emploi pour les copropriétés confrontées à un occupant fauteur de troubles.

1. Les faits

Dans un immeuble en copropriété, une locataire multiplie les comportements problématiques : aboiements répétés de son chien, disputes bruyantes à son domicile, cris et hurlements, attitude agressive vis-à-vis des autres occupants. La situation se prolonge et le syndicat des copropriétaires décide d'agir.

Le bailleur engage alors une action en résiliation judiciaire du bail. Au soutien de sa demande, il produit un dossier construit avec l'aide directe de la copropriété :

1. une lettre du syndic rapportant les propos tenus lors d'une assemblée générale au sujet de la locataire ;
2. une attestation du propriétaire du studio situé en dessous décrivant précisément les nuisances subies ;
3. une lettre formelle du syndic demandant au bailleur de procéder à la résiliation du bail en raison des « comportements dangereux et irrespectueux » de sa locataire ;
4. une résolution votée en assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice contre les troubles provoqués par la locataire ;
5. une attestation d'un autre copropriétaire témoignant des cris et hurlements régulièrement entendus.

La cour d'appel retient que ce faisceau d'éléments établit que la locataire était « à l'origine, de façon répétée, de nuisances sonores et d'un comportement agressif à l'égard d'autres occupants ». Elle prononce la résiliation du bail et l'expulsion.

2. Le fondement : l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, parfois méconnu, dispose :

« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ce texte impose au bailleur une obligation positive d'agir, et non une simple faculté. Le mécanisme est le suivant :

• la victime des nuisances (voisin, syndic agissant pour la copropriété) met le bailleur en demeure d'agir contre son locataire ;
• la mise en demeure doit être motivée : description précise des nuisances, dates, témoignages, mesures déjà tentées ;
• à compter de cette mise en demeure, le bailleur a l'obligation, sauf motif légitime, de faire usage des droits qu'il tient du bail pour faire cesser les troubles — au premier rang desquels la résiliation judiciaire.

Le bailleur qui reste passif s'expose lui-même à voir sa responsabilité engagée par les victimes des nuisances.

3. La double leçon de l'arrêt

Une obligation pour le bailleur d'agir contre son locataire

Le bailleur ne peut plus se contenter de répondre aux plaintes par un courtois « je vais en parler à mon locataire ». Dès lors qu'une mise en demeure motivée lui est adressée, il doit utiliser les leviers contractuels et judiciaires à sa disposition. À défaut, il devient lui-même susceptible d'être condamné à des dommages-intérêts envers les voisins lésés, voire le syndicat des copropriétaires.

Une opportunité réelle pour obtenir la résiliation

L'arrêt révèle aussi une dimension stratégique souvent négligée : la copropriété est un allié précieux du bailleur dans la constitution de la preuve. La résiliation judiciaire d'un bail d'habitation pour troubles de voisinage est notoirement difficile à obtenir. Les juges exigent des éléments précis, datés, multiples, émanant de plusieurs sources.

C'est exactement ce que la copropriété peut fournir :

• des attestations de copropriétaires occupants (article 202 du Code de procédure civile) ;
• une résolution d'assemblée générale matérialisant l'unanimité ou la quasi-unanimité des copropriétaires sur la réalité des troubles ;
• des courriers du syndic consignant les plaintes reçues et les démarches entreprises ;
• éventuellement des constats d'huissier mandatés par le syndicat.

Plutôt que de subir les nuisances en attendant que le bail arrive à son terme, le bailleur a tout intérêt à solliciter activement la coopération du syndic — et inversement.

4. Mode d'emploi pratique

Pour la copropriété confrontée à un occupant problématique

Premier réflexe : adresser au bailleur une mise en demeure motivée, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire factuellement les nuisances (dates, horaires, nature), citer les copropriétaires témoins, et viser expressément l'article 6-1 de la loi de 1989. Elle déclenche l'obligation d'agir.

Deuxième étape : constituer le dossier de preuve. Centralisation au syndic des plaintes reçues, recueil d'attestations conformes à l'article 202 du Code de procédure civile (manuscrites, datées, signées, avec copie de la pièce d'identité), tenue d'un registre chronologique des incidents.

Troisième étape : inscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée générale pour faire voter, le cas échéant, une résolution autorisant le syndic à agir en justice. Ce vote a une double utilité : il manifeste la position collective de la copropriété et habilite le syndic à intervenir judiciairement, soit aux côtés du bailleur, soit directement contre l'occupant.

Pour le bailleur qui reçoit une mise en demeure

Ne pas tarder. Le bailleur a tout intérêt à :

• prendre attache rapidement avec le locataire par lettre recommandée détaillant les manquements et rappelant les obligations de jouissance paisible (article 7 b. de la loi de 1989) ;
• solliciter la copropriété pour obtenir copie des éléments de preuve dont elle dispose ;
• en l'absence d'amendement du comportement, engager une action en résiliation judiciaire sur le fondement de l'article 1224 du Code civil et de l'article 7 b. de la loi de 1989.

Rester passif est la pire option : le bailleur risque non seulement de devoir indemniser les voisins, mais aussi de voir sa propre responsabilité contractuelle engagée vis-à-vis de la copropriété.

Pour le locataire visé

Le locataire qui reçoit notification d'une action en résiliation doit prendre la mesure du dossier qui se construit contre lui. Une régularisation rapide et démontrable (cessation effective des nuisances, justificatifs vétérinaires en cas de problème animal, courriers d'excuses aux voisins) peut, dans certains cas, conduire le juge à refuser la résiliation au profit d'avertissements ou de dommages-intérêts.

5. Conclusion

L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 26 février 2026 confirme que l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 est tout sauf une disposition décorative. Il transforme le bailleur d'observateur en acteur obligé, et offre à la copropriété un levier juridique puissant pour mettre fin aux troubles d'un occupant.

Reste qu'au-delà des principes, c'est la qualité du dossier de preuve qui fait la différence en pratique. L'arrêt en livre la recette presque complète : plusieurs attestations indépendantes, courriers du syndic, résolution d'assemblée générale, mise en demeure motivée. Une véritable feuille de route pour les copropriétés et les bailleurs confrontés à un occupant fauteur de troubles.

Sources : CA Aix-en-Provence, 26 février 2026, RG n°24/11892 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6-1 et 7 b. · Code civil, art. 1224 · Code de procédure civile, art. 202.

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