Le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie l'indemnité d'occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux ?

Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n°24-20.758

L'essentiel

La Cour de cassation tranche par l'affirmative une question qui divisait les juridictions du fond : le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par ce dernier lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cette indemnité entre dans le champ des « sommes restant dues au bailleur » au sens de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Le contexte : un débat ancien sur la nature de l'indemnité d'occupation

Le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations vides (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), n'a pas vocation à être conservé par le bailleur. Il doit être restitué dans un délai d'un mois après remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire.

La loi autorise toutefois le bailleur à imputer sur le dépôt de garantie « les sommes restant dues au bailleur et les sommes dont celui-ci pourrait être tenu » en lieu et place du locataire. Cette formule, volontairement large, vise classiquement :

• les loyers et charges impayés ;
• les réparations locatives à la charge du locataire ;
• les sommes que le bailleur a dû régler à des tiers pour des manquements imputables au locataire (taxe d'ordures ménagères, charges de copropriété récupérables, etc.).

Restait une question débattue : l'indemnité d'occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après l'extinction du bail entre-t-elle dans cette catégorie ?

L'enjeu est loin d'être théorique. Lorsqu'un congé est délivré ou qu'une résiliation est prononcée, il s'écoule souvent plusieurs mois — parfois plus d'un an — avant l'expulsion effective. Pendant cette période, le locataire occupe sans titre et doit, à ce titre, une indemnité d'occupation. Le bailleur, lui, ne perçoit plus aucun loyer.

2. La position de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 29 janvier 2026 (n°24-20.758), la Cour de cassation se fonde directement sur la lettre de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire (…) déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu. »

La Cour en déduit que le bailleur peut retenir, sur le dépôt de garantie, le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. La formule « sommes restant dues au bailleur » englobe l'indemnité d'occupation, qui constitue elle aussi une dette du locataire envers le bailleur, peu importe qu'elle naisse après la fin contractuelle du bail.

3. Comprendre la portée juridique

Nature de l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation est une création prétorienne — confirmée par une jurisprudence constante — qui sanctionne l'occupation sans titre d'un bien immobilier. Elle peut être due par :

• le locataire dont le bail a pris fin (terme, résiliation judiciaire, effet d'une clause résolutoire) et qui ne libère pas les lieux ;
• l'occupant sans droit ni titre (squatter, héritier non bénéficiaire d'une autorisation de jouissance, etc.).

Son montant est généralement fixé à un niveau au moins équivalent au loyer (loyer + charges), voire majoré pour intégrer la perte locative subie par le bailleur. La jurisprudence retient que l'indemnité d'occupation est indemnitaire (et non contractuelle), ce qui pouvait laisser penser qu'elle échappait au mécanisme de l'article 22.

Le choix de la Cour : une lecture pragmatique et finaliste

La Cour de cassation refuse cette approche restrictive. Elle se range derrière la finalité du dépôt de garantie : permettre au bailleur, sans contentieux préalable, de récupérer rapidement ce qui lui est dû à raison du contrat de location et de ses suites. Que la créance naisse pendant le bail (loyers) ou après son extinction (indemnité d'occupation), elle reste une « somme due au bailleur » trouvant sa cause dans la relation locative.

Cette solution s'inscrit dans la continuité de plusieurs arrêts ayant déjà admis l'imputation, sur le dépôt de garantie, de créances nées en marge du contrat (réparations locatives constatées après la sortie, par exemple). Elle apporte cependant une clarification précieuse là où la jurisprudence des cours d'appel restait divisée.

4. Mode d'emploi pratique pour le bailleur

Quand peut-il opérer la retenue ?

L'imputation s'effectue lors du décompte final de fin de bail, dans le délai légal de restitution du dépôt de garantie (un ou deux mois selon l'état des lieux). Le bailleur peut donc opérer une compensation entre :

• d'un côté, le montant du dépôt de garantie qu'il doit restituer ;
• de l'autre, les sommes dues par le locataire au titre de l'indemnité d'occupation.

Quel est le montant à retenir ?

Le bailleur peut retenir :

• soit le montant que les juges auront fixé par décision ayant force exécutoire (jugement d'expulsion ou ordonnance fixant l'indemnité d'occupation) ;
• soit, si aucune décision n'a encore été rendue, une retenue prudente correspondant à l'évaluation raisonnable de l'indemnité (typiquement, le loyer et les charges courants).

Si le montant retenu est ultérieurement contesté et jugé excessif, le bailleur s'expose à devoir restituer le trop-perçu, assorti d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22, alinéa 6, de la loi du 6 juillet 1989).

Formalités à respecter

Le décompte de fin de bail doit être :

• détaillé : poste par poste, en distinguant les loyers et charges impayés, les éventuelles réparations locatives, et le montant retenu au titre de l'indemnité d'occupation ;
• justifié : par les éléments comptables, les éventuels jugements rendus, et les justificatifs des réparations ;
• notifié au locataire dans les délais légaux.

5. Précautions à prendre

Pour le bailleur

• Documenter rigoureusement la date de libération effective des lieux (constat d'huissier, état des lieux de sortie).
• Conserver tous les documents permettant de chiffrer l'indemnité d'occupation (jugement, dernier loyer pratiqué, indices applicables).
• Ne pas retenir au-delà du montant strictement justifiable : un excès de zèle expose à la pénalité légale.

Pour le locataire

• Sortir effectivement des lieux à la date convenue, ou négocier rapidement avec le bailleur en cas de difficulté.
• Vérifier que le décompte de fin de bail est conforme et que l'indemnité d'occupation imputée correspond bien à la période d'occupation sans titre — sans empiéter sur la dernière période d'exécution du bail (où des loyers, et non une indemnité, sont dus).
• Le cas échéant, contester le décompte dans les délais.

6. Conclusion

L'arrêt du 29 janvier 2026 conforte la position du bailleur confronté à un locataire « collant ». Le dépôt de garantie retrouve ainsi pleinement sa vocation : assurer une compensation rapide des sommes dues, y compris au titre d'une occupation maintenue après l'extinction du bail.

Reste que le dépôt de garantie ne couvre, par construction, qu'un montant limité (au plus un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé). Dans la majorité des cas où l'indemnité d'occupation s'accumule sur plusieurs mois, le bailleur devra de toute façon engager une procédure judiciaire pour recouvrer le solde. L'arrêt apporte néanmoins une sécurité juridique bienvenue dans la gestion des fins de bail conflictuelles.

Sources : Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n°24-20.758 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 · Code civil, art. 1240.

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