Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n°24-13.191
L'essentiel
La Cour de cassation juge que le décès du bénéficiaire d'un congé pour reprise, survenu avant l'expiration du délai de préavis, prive ce congé d'effet. Les conditions de la reprise s'apprécient en la personne du bénéficiaire ; à sa disparition, le congé tombe. Le droit de reprise pour habiter n'est pas un droit transmissible aux héritiers : un héritier qui souhaite occuper le logement devra délivrer son propre congé, dans les conditions légales.
1. Le rappel du cadre : un congé strictement encadré
Le congé pour reprise du logement constitue, avec le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux, l'une des trois portes de sortie ouvertes au bailleur d'un logement loué nu à titre de résidence principale (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour être valable, ce congé doit :
- être délivré au moins six mois avant l'échéance du bail (par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé) ;
- préciser le motif de la reprise ainsi que l'identité et l'adresse du bénéficiaire ;
- viser un bénéficiaire entrant dans la liste limitative posée par la loi : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
La jurisprudence ajoute une exigence essentielle : la reprise doit être sérieuse, sincère et effective. Le bénéficiaire doit pouvoir et vouloir occuper le logement à titre de résidence principale.
2. Les faits : un congé interrompu par le décès
Une bailleresse délivre à ses locataires un congé pour reprise au profit d'elle-même, dans les formes et délais légaux. Avant l'expiration du préavis, elle décède.
Son fils, héritier, informe alors les locataires qu'il entend reprendre lui-même le logement pour y habiter personnellement.
Les locataires contestent : le congé initial, délivré par la défunte, ne peut plus produire ses effets puisque sa bénéficiaire est décédée ; et l'héritier, qui n'était pas désigné comme bénéficiaire, ne peut s'y substituer.
3. La décision : un congé privé d'effet
La Cour de cassation tranche en faveur des locataires dans les termes suivants :
« Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d'expiration du délai de préavis, prive d'effet le congé aux fins de reprise. »
Le raisonnement repose sur deux fondements convergents :
Une appréciation in concreto, attachée à la personne
Le congé pour reprise est valable parce que le bénéficiaire a la volonté et la possibilité d'occuper le logement. Cette appréciation n'a de sens qu'au regard d'une personne déterminée — son projet, sa situation, son besoin. Lorsque cette personne disparaît, l'analyse ne peut tout simplement plus être conduite. Le congé est vidé de sa substance.
Le caractère personnel — et non transmissible — du droit de reprise
La Cour le pose en filigrane : le droit de reprise pour habiter n'est pas un actif patrimonial qui passerait dans la succession au même titre que la propriété de l'immeuble. C'est une prérogative personnelle, indissociable du projet d'occupation que le bénéficiaire entendait mener à bien. Elle s'éteint avec lui.
4. La portée de la solution
Pour le congé en cours : il tombe entièrement
Le congé délivré par la défunte est dépourvu d'effet. Le bail se poursuit dans les conditions initiales — durée, loyer, charges — avec les héritiers comme nouveaux bailleurs (transmission de plein droit à la succession, en vertu de l'article 1742 du Code civil et de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour l'héritier qui souhaiterait occuper : un nouveau congé
L'héritier qui entend lui-même reprendre le logement n'a pas d'autre voie : il doit délivrer un nouveau congé pour reprise, à son profit personnel, en respectant l'intégralité des conditions de fond et de forme :
- attendre la prochaine échéance triennale ;
- adresser le congé au moins six mois avant cette échéance ;
- préciser son identité, son adresse, et le motif de la reprise ;
- justifier d'un projet sérieux, sincère et effectif d'occupation.
Surtout, encore faut-il qu'il entre lui-même dans la liste des bénéficiaires admis par l'article 15 — ce qui est le cas du fils, en tant que descendant.
Pour le locataire : un sursis et une sécurité juridique
L'arrêt protège le locataire de la situation kafkaïenne dans laquelle un congé délivré à son encontre pourrait, sans qu'il ait commis aucun manquement, voir son bénéficiaire changer en cours de procédure. Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu'à ce que, le cas échéant, un nouveau congé conforme lui soit délivré par les héritiers.
5. Quelques nuances et points d'attention
Et si le décès survient après l'expiration du préavis ?
L'arrêt vise expressément le décès survenu avant l'expiration du préavis. A contrario, si le bénéficiaire décède après que le préavis a couru et que le bail a pris fin, la solution serait différente : le congé aurait déjà produit ses effets, le bail serait expiré. Le décès du bailleur ne ressuscite pas le bail.
Cela dit, dans cette hypothèse, le locataire qui n'a pas encore quitté les lieux pourrait soulever d'autres arguments — notamment la disparition de la cause de la reprise — pour résister à l'expulsion. Mais cela relève d'un autre contentieux.
Et si le bénéficiaire désigné n'est pas le bailleur lui-même ?
Le raisonnement de la Cour vaut, en toute logique, quel que soit le bénéficiaire désigné : époux, partenaire, ascendant, descendant. Si la personne au profit de laquelle le congé a été délivré décède avant l'expiration du préavis, le congé tombe — peu importe que le bailleur, lui, soit toujours en vie. La condition d'appréciation est attachée à la personne du bénéficiaire, pas à celle du bailleur.
Et l'incapacité du bénéficiaire ?
L'arrêt vise le décès, mais sa logique pourrait inspirer des solutions analogues pour d'autres événements qui rendent impossible le projet de reprise (mise sous tutelle empêchant l'occupation autonome, par exemple). La jurisprudence sera amenée à préciser ce point.
6. Conseils pratiques
Pour les bailleurs âgés ou en situation de santé fragile
Anticiper la délivrance d'un congé pour reprise est délicat lorsque le bénéficiaire pressenti — ou le bailleur lui-même — connaît un état de santé incertain. Plusieurs précautions méritent réflexion :
- envisager une reprise au profit d'un descendant plutôt que pour soi-même, lorsque le projet de transmission familial s'y prête ;
- en cas de pluralité d'héritiers susceptibles d'occuper, ne pas attendre l'aggravation de la santé du bénéficiaire pour préparer une stratégie alternative ;
- avoir conscience qu'une fois le congé délivré, un changement de bénéficiaire est impossible : il faudra recommencer toute la procédure.
Pour les héritiers
Au décès d'un bailleur ayant délivré un congé pour reprise, il convient :
- d'informer rapidement le locataire de la situation (sans attendre que celui-ci s'en aperçoive) ;
- de prendre acte que le bail se poursuit avec les héritiers (le notaire en charge de la succession en sera informé) ;
- si un héritier souhaite occuper, de préparer un nouveau congé dans les formes légales, à la prochaine échéance utile.
Pour les locataires confrontés à un congé dont le bénéficiaire est décédé
Le locataire doit :
- conserver tous les documents relatifs au congé initial et à l'avis de décès du bénéficiaire ;
- ne pas libérer les lieux sans nécessité, et notifier aux héritiers son intention de se prévaloir de la caducité du congé ;
- en cas de contestation, saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la caducité.
7. Conclusion
L'arrêt du 16 avril 2026 illustre la nature profondément personnelle du congé pour reprise : c'est moins le bien que la personne qui en est au cœur. Le projet d'occupation ne se transmet pas avec la pierre. Cette solution, juridiquement rigoureuse et humainement compréhensible, impose aux praticiens — notaires, avocats, agents immobiliers — une vigilance accrue lors des reprises engagées par des bailleurs âgés.
Elle confirme une orientation jurisprudentielle ancienne : le congé pour reprise n'est pas un outil de gestion patrimoniale, c'est un instrument personnel au service d'un projet de vie. Quand le projet disparaît, l'outil s'éteint.
Sources : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n°24-13.191 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 · Code civil, art. 1742.
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