Références de l'arrêt
Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, n° 24‑21.258
Le principe dégagé par l’arrêt
L’envoi d’un chèque de restitution du dépôt de garantie ne suffit pas à prouver le paiement.
En cas de contestation du locataire, le bailleur doit être en mesure de démontrer que le chèque a bien été reçu par le locataire.
À défaut, il peut être condamné à payer la majoration légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Faits
Un bailleur donne à bail un logement meublé à un locataire.
À la suite du départ du locataire et de la remise des clés le 11 mars 2021, ce dernier réclame la restitution de son dépôt de garantie.
Estimant que cette restitution n’est pas intervenue dans le délai légal de deux mois, il saisit le juge afin d’obtenir :
-
la restitution du dépôt de garantie,
-
la majoration légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard,
-
ainsi que diverses indemnités.
Le bailleur affirme avoir adressé au locataire un chèque le 9 avril 2021, comme en attesterait le talon de son chéquier.
Mais le locataire conteste avoir reçu ce chèque… et celui-ci n’a jamais été encaissé.
Procédure
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville rejette la demande de majoration.
Selon lui :
-
le bailleur a émis un chèque,
-
il l’a envoyé à l’adresse fournie par le locataire,
-
et aucune réclamation n’a été formulée avant plusieurs mois.
Le juge en déduit qu’aucun retard de restitution n’est caractérisé.
Le locataire forme alors un pourvoi en cassation.
Question principale de droit
L’émission et l’envoi d’un chèque suffisent-ils à prouver la restitution du dépôt de garantie dans les délais ?
Solution des juges
La Cour de cassation casse partiellement le jugement.
Elle rappelle deux règles essentielles :
-
selon l’article 1353 du Code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit prouver le paiement ;
-
selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la majoration de 10 % du loyer est due de plein droit en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie.
Or, en l’espèce :
-
le locataire contestait avoir reçu le chèque,
-
et le juge n’a pas constaté que le bailleur prouvait cette réception.
La simple émission d’un chèque ou la production du talon de chéquier ne suffit donc pas à établir le paiement.
L’affaire est renvoyée devant le tribunal judiciaire de Lyon.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
Cet arrêt rappelle une règle pratique essentielle pour les bailleurs et les administrateurs de biens.
1. L’envoi d’un chèque ne prouve pas le paiement
La remise d’un chèque ne vaut paiement :
-
que s’il est reçu et encaissé,
-
ou si sa réception est prouvée.
Un talon de chéquier ou une copie du chèque ne suffit pas.
2. La preuve de la restitution incombe au bailleur
En cas de litige, le bailleur doit démontrer :
-
que le paiement a été effectivement reçu par le locataire,
-
et qu’il est intervenu dans le délai légal.
À défaut, la majoration de l’article 22 peut être appliquée.
3. Le risque financier peut être important
La majoration prévue par la loi est automatique :
10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Sur plusieurs mois, le montant peut devenir significatif.
4. Bonnes pratiques pour les administrateurs de biens
Pour éviter tout contentieux :
✔ privilégier le virement bancaire
✔ ou envoyer le chèque en lettre recommandée avec accusé de réception
✔ conserver une preuve de remise ou d’encaissement
Ces précautions simples permettent d’éviter une condamnation.
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