Références de l’arrêt
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, publié au Bulletin.
Le principe dégagé par l’arrêt
Le congé d’un bail d’habitation adressé par lettre recommandée électronique (LRE) n’est valable que s’il est effectivement réceptionné par son destinataire.
Lorsque le destinataire ne réclame pas la lettre recommandée électronique, le congé est considéré comme non délivré.
La solution est identique à celle applicable à une lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
La Haute juridiction précise que cette règle s’applique même lorsque le destinataire est un professionnel, pourtant présumé avoir accepté ce mode de communication.
Faits
Un congé relatif à un bail d’habitation est adressé par lettre recommandée électronique.
Le destinataire ne réclame pas la lettre, de sorte que celle-ci n’est jamais effectivement remise.
Un litige survient alors sur la validité du congé et sur le point de départ du délai de préavis.
Procédure
La juridiction saisie considère que l’envoi de la lettre recommandée électronique suffit pour considérer que le congé a été délivré.
La décision est contestée devant la Cour de cassation.
Question principale de droit
Un congé de bail d’habitation envoyé par lettre recommandée électronique est-il valable lorsque le destinataire ne réclame pas la lettre ?
Solution des juges
La Cour de cassation répond par la négative.
Elle rappelle d’abord sa jurisprudence constante : un congé envoyé par lettre recommandée avec AR n’est pas régulièrement délivré lorsque la lettre revient avec la mention « pli avisé et non réclamé » (Cass. civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-17.691).
Elle étend désormais ce raisonnement à la lettre recommandée électronique.
Ainsi :
-
si le destinataire ne réclame pas la LRE,
-
le congé est juridiquement inexistant,
-
le délai de préavis ne commence pas à courir.
La Cour précise que cette solution s’applique même lorsque le destinataire est un professionnel, pourtant présumé avoir accepté la réception de courriers recommandés électroniques.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1. L’envoi du congé ne suffit pas
En matière de congé locatif, la réception effective du courrier reste déterminante.
Un courrier recommandé :
-
non retiré
-
ou non réclamé en ligne
ne produit aucun effet juridique.
2. La lettre recommandée électronique n’élimine pas le risque du courrier non réclamé
La LRE est souvent perçue comme un mode de notification plus fiable.
Cet arrêt rappelle qu’elle reste soumise à la même logique juridique que la LRAR : la notification n’est valable que si le destinataire prend connaissance du courrier.
3. Un enjeu direct sur le point de départ du préavis
Pour les professionnels de l’immobilier, les conséquences peuvent être importantes :
-
report du point de départ du préavis,
-
maintien du bail en cours,
-
contentieux locatif potentiel.
4. Sécuriser la délivrance du congé
Dans les situations sensibles (congé pour vendre, reprise, congé du locataire…), la pratique la plus sécurisée reste souvent :
➡️ la signification par commissaire de justice,
seul mode garantissant la délivrance certaine du congé.
Ajouter un commentaire
Commentaires