Références de l’arrêt
Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758
Fondement : article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le principe dégagé par l’arrêt
Le bailleur d’un local d’habitation peut imputer sur le dépôt de garantie le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail.
Faits
Un locataire demeure dans les lieux à l’expiration de son bail d’habitation.
Le bailleur réclame une indemnité d’occupation correspondant à la période de maintien sans droit ni titre.
Il retient cette somme sur le dépôt de garantie.
Le locataire conteste cette imputation.
Procédure
Le litige est porté devant les juridictions civiles, puis devant la Cour de cassation.
La question posée : le dépôt de garantie peut-il couvrir une indemnité d’occupation postérieure à la fin du bail ?
Question principale de droit
L’indemnité d’occupation due par un locataire maintenu dans les lieux au-delà du terme du bail constitue-t-elle une somme « restant due au bailleur » au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Solution des juges
La Cour de cassation répond par l’affirmative.
Elle rappelle que l’article 22 prévoit que le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations locatives du locataire, déduction faite notamment :
-
des sommes restant dues au bailleur,
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et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu.
L’indemnité d’occupation constitue bien une somme due au bailleur.
En conséquence, le bailleur est fondé à la retenir sur le dépôt de garantie lorsque le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1️⃣ L’indemnité d’occupation est une créance imputable sur le dépôt
Cette décision sécurise une pratique courante :
➡️ Maintien dans les lieux après congé ou expiration du bail
➡️ Calcul d’une indemnité d’occupation
➡️ Compensation avec le dépôt de garantie
2️⃣ Attention au calcul
L’indemnité d’occupation correspond en principe :
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au montant du loyer
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augmenté, le cas échéant, des charges
Elle doit être strictement proportionnée à la durée réelle d’occupation.
3️⃣ Rigueur dans la restitution du dépôt
Le délai de restitution (1 ou 2 mois selon l’état des lieux) reste applicable.
Le bailleur doit :
✔️ Justifier le maintien dans les lieux
✔️ Chiffrer précisément l’indemnité
✔️ Fournir un décompte clair
À défaut, le risque de pénalités légales demeure.
4️⃣ Impact pratique pour les administrateurs de biens
Pour les gestionnaires locatifs :
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Formaliser la date de fin de bail
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Conserver la preuve de la restitution effective des clés
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Établir immédiatement un décompte d’indemnité
La sécurisation passe par la traçabilité.
À retenir
Le dépôt de garantie n’est pas limité aux seules dégradations ou charges locatives.
Il peut couvrir l’indemnité d’occupation due par un locataire maintenu dans les lieux après le terme du bail.
Une décision claire, pragmatique et sécurisante pour les bailleurs.
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