Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n°24-18571
Un syndic peut-il engager une saisie immobilière sur le bien d'un copropriétaire en situation de handicap pour recouvrer une dette de frais de procédure ? C'est la question tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2026, qui vient préciser les limites de la responsabilité du syndic dans l'exercice de son pouvoir de recouvrement.
Les faits
Un copropriétaire engage, à plusieurs reprises, des procédures contre le syndicat des copropriétaires. Il en est systématiquement débouté. Ces échecs répétés le conduisent à être condamné à environ 30 000 euros, une somme correspondant aux frais irrépétibles (article 700 du Code de procédure civile), à des dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'aux dépens.
Face à cette dette impayée, le syndic obtient une habilitation de l'assemblée générale pour engager une procédure de saisie immobilière sur le lot du copropriétaire débiteur, afin de recouvrer ces sommes.
Le copropriétaire conteste cette décision et engage la responsabilité du syndic. Il soutient qu'un syndic commet une faute lorsqu'il recourt à une saisie immobilière du logement d'une personne en situation de handicap pour recouvrer une simple dette de frais de procédure. Il reproche notamment à la cour d'appel de ne pas avoir retenu le caractère vexatoire de cette saisie, alors qu'il percevait une allocation pour adulte handicapé.
La position de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle constate que le copropriétaire était bien débiteur du syndicat de diverses sommes, notamment d'importants frais de procédure liés à ses actions répétées et infructueuses.
Sur le caractère prétendument vexatoire de la saisie, la Cour rappelle un principe clé : une procédure de saisie immobilière ne constitue pas, en elle-même, une mesure vexatoire. Il appartient au copropriétaire qui s'en prévaut de démontrer en quoi cette mesure serait disproportionnée au regard de sa situation. Or, en l'espèce, le copropriétaire n'établissait pas détenir d'autres biens mobiliers saisissables qui auraient permis au syndic de recouvrer sa créance par une voie moins radicale.
La situation de handicap du copropriétaire, bien que réelle, n'a donc pas suffi à elle seule à caractériser une faute du syndic ni un abus dans l'exercice de la voie d'exécution.
Deux enseignements pratiques à retenir
1. Le syndicat des copropriétaires peut faire saisir le lot d'un copropriétaire pour recouvrer des frais de procédure, dès lors que la dette est significative et que le débiteur ne dispose pas d'autres biens saisissables permettant un recouvrement moins contraignant. La saisie immobilière n'est pas réservée aux seules charges de copropriété impayées : elle peut aussi sanctionner l'accumulation de frais liés à des procédures perdues.
2. La situation de handicap du copropriétaire débiteur ne rend pas, à elle seule, la saisie vexatoire. Elle n'engage pas automatiquement la responsabilité du syndic. C'est au copropriétaire qu'il revient de démontrer, concrètement, le caractère disproportionné de la mesure — par exemple en établissant l'existence d'un patrimoine mobilier suffisant pour éteindre la dette autrement.
Ce que cela signifie pour les syndics et les copropriétés
Cet arrêt sécurise la pratique des syndics confrontés à des copropriétaires structurellement débiteurs, y compris lorsque la dette résulte de contentieux internes plutôt que de charges impayées. Il confirme que le respect du formalisme — habilitation par l'assemblée générale, dette certaine, liquide et exigible — suffit à couvrir la saisie, sans qu'il soit nécessaire pour le syndic d'apprécier au préalable la situation personnelle du débiteur.
Pour autant, la prudence reste de mise : la Cour insiste sur la nécessité, pour le débiteur, de rapporter la preuve d'une disproportion. Un syndic qui disposerait d'éléments montrant l'existence d'une alternative de recouvrement plus proportionnée pourrait s'exposer à un raisonnement différent s'il l'ignorait délibérément.
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