Un syndic peut-il s'octroyer 15 % de commission sur une vente sans en avertir les copropriétaires ?

Cour d'appel de Paris, 10 juin 2026, RG n°23/07507

Le renouvellement d'un mandat de syndic est souvent perçu comme une formalité de gestion courante. Un arrêt récent de la cour d'appel de Paris vient rappeler qu'il n'en est rien dès lors qu'une clause du contrat emporte des conséquences financières significatives pour le syndicat des copropriétaires. En jeu : une commission de 15 % que le syndic s'était octroyée sur la vente de combles, sans en informer clairement ni le conseil syndical, ni l'assemblée générale.

Les faits

Une copropriété s'apprête à vendre des combles pour un montant de 310 000 euros, une opération qui doit être autorisée en assemblée générale.

Un mois avant la tenue de cette assemblée, le syndic modifie son propre contrat de syndic pour y intégrer une rémunération complémentaire de 15 % sur le prix de cette vente à venir. Cette modification est intégrée à la proposition de renouvellement de son mandat, elle-même soumise au vote des copropriétaires.

Le syndic ne présente cependant aucune information spécifique sur cette clause : ni au conseil syndical en amont, ni aux copropriétaires avant le vote. La clause figure dans le projet de contrat soumis à l'assemblée, qui l'adopte avec l'ensemble du mandat renouvelé.

Un mois plus tard, la vente des combles est votée, entérinant de fait une rémunération de 15 % sur 310 000 euros, soit environ 46 500 euros pour le syndic.

Ce qu'a jugé la cour d'appel de Paris

Saisie du litige, la cour d'appel de Paris retient la responsabilité du syndic. Elle considère qu'un accord d'un tel montant ne pouvait pas se limiter à une simple ligne insérée dans un projet de contrat voté globalement. Un engagement financier de cette ampleur nécessitait, selon la cour, une discussion spécifique en assemblée et un accord exprès des copropriétaires portant précisément sur cette rémunération, distinct du vote global sur le renouvellement du mandat.

La cour souligne également le calendrier de l'opération : la vente des combles devant être autorisée un mois seulement après le vote du mandat, la clause de commission avait des conséquences immédiates et substantielles pour le syndicat. Cette proximité temporelle renforçait, pour la cour, l'obligation du syndic d'appeler explicitement l'attention des copropriétaires sur cette clause avant le vote — ce qu'il s'est abstenu de faire.

Autrement dit, le simple fait qu'une clause figure dans un contrat soumis au vote, et que ce contrat soit adopté en assemblée générale, ne suffit pas à purger le syndic de son obligation d'information. La régularité formelle du vote n'efface pas un manquement au devoir de loyauté et de transparence lorsque l'enjeu financier est significatif et prévisible.

La sanction : remboursement de 90 % des honoraires perçus

Conséquence de ce manquement : le syndic est condamné à rembourser 90 % des honoraires perçus au titre de cette clause, soit 41 850 euros sur les quelque 46 500 euros correspondant à la commission de 15 %.

Ce que cet arrêt change concrètement pour les copropriétés

Cette décision illustre trois exigences que les copropriétés et les conseils syndicaux ont intérêt à connaître :

• Une clause financière significative appelle une information dédiée. Il ne suffit pas qu'une clause figure dans le projet de contrat soumis au vote : dès lors qu'elle emporte un engagement financier important, le syndic doit la signaler explicitement et permettre un débat spécifique en assemblée.
• Le contexte et le calendrier comptent. Plus une clause a des effets financiers rapprochés dans le temps — ici, un mois avant une vente déjà connue du syndic — plus le devoir d'information est renforcé.
• Le vote global du mandat n'emporte pas approbation implicite de toute clause. Les copropriétaires ne sont pas réputés avoir consenti à une rémunération exceptionnelle simplement parce qu'ils ont voté le renouvellement du contrat dans son ensemble.

Pour les conseils syndicaux, ce type de contentieux invite à examiner ligne par ligne les projets de contrat de syndic soumis au vote, en particulier les clauses de rémunération complémentaire liées à des opérations exceptionnelles (ventes, travaux, sinistres). Pour les syndics, l'arrêt rappelle que la transparence sur les clauses à fort impact financier n'est pas une option, mais une condition de validité de leur engagement.

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