Un mandat de vente signé par un collaborateur qui ne dispose pas de l’habilitation requise par la loi Hoguet peut être annulé. La qualité de directeur commercial ou d’associé de l’agence ne permet pas, à elle seule, d’échapper à cette obligation.
C’est ce que rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 1er septembre 2026. Pour l’agence concernée, la sanction est particulièrement lourde : l’annulation du mandat la prive des 30 000 € d’honoraires qu’elle réclamait.
Références de l'arrêt
Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1
Date : 1er septembre 2026
N° RG : 21/06146
N° de l’arrêt : 2026/321
Identifiant Judilibre : 6a97c338195da062e0c4dfe1
Le principe dégagé par l'arrêt
Lorsqu'une personne intervient pour le compte du titulaire de la carte professionnelle afin de négocier, s’entremettre ou s’engager, elle doit respecter les exigences résultant de la loi Hoguet et de son décret d’application.
L’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 impose à toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle de justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret.
L’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose notamment que le nom et la qualité du titulaire de l’attestation soient mentionnés dans le mandat lorsqu’il intervient dans sa conclusion.
Pour la cour d’appel, ces dispositions sont d’ordre public.
Elle en déduit qu’à défaut de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne habilitée à intervenir pour le titulaire de la carte professionnelle, le mandat est nul.
Encore faut-il, naturellement, que la personne qui intervient dispose effectivement de l’habilitation nécessaire au moment de son intervention.
Faits
Des propriétaires indivis souhaitent vendre un appartement.
L’un des indivisaires, auquel les autres ont confié la gestion administrative et financière du bien en vue de sa vente, conclut notamment un mandat de vente sans exclusivité avec une agence immobilière.
Le mandat litigieux est signé le 18 juillet 2019.
Une difficulté apparaît toutefois concernant la personne ayant effectivement signé le mandat pour le compte de l’agence.
Le mandat mentionnait un représentant de la société, mais aucun élément manuscrit ne permettait d’attribuer la signature à celui-ci.
À l'inverse, la cour relève la présence d'un paraphe correspondant aux initiales du collaborateur de l’agence avec lequel le vendeur avait été en contact pour la commercialisation du bien.
Or, ce collaborateur ne justifiait pas disposer de l’habilitation requise au jour de la signature du mandat.
Une délégation avait bien été obtenue, mais seulement le 1er octobre 2019, soit postérieurement à la conclusion du mandat.
Procédure
L'affaire trouve son origine dans un conflit relatif à la vente du bien à deux couples d'acquéreurs différents.
Dans le cadre du contentieux, la validité du mandat de l'agence immobilière est contestée.
L’agence réclame notamment au vendeur le paiement de ses 30 000 € d’honoraires prévus par le mandat.
Le vendeur invoque notamment la nullité de celui-ci en raison des conditions dans lesquelles il a été signé et de l’absence d’habilitation du collaborateur intervenu pour l’agence.
Il était notamment soutenu que ce dernier, en sa qualité de directeur commercial et d’associé de l’agence, n’avait pas à justifier d’une habilitation supplémentaire.
Question principale de droit
La qualité de directeur commercial et d’associé d’une agence immobilière permet-elle de signer un mandat pour le compte de la société sans disposer de l’habilitation requise par la loi Hoguet ?
Et, dans la négative, quelles sont les conséquences de cette irrégularité sur le mandat et sur le droit à rémunération de l'agence ?
Solution des juges
La cour d’appel prononce l’annulation du mandat de vente.
Elle relève tout d’abord que la circonstance qu’une personne morale soit elle-même titulaire de la carte professionnelle est sans incidence sur l’obligation d’habilitation de la personne intervenant pour son compte.
Le collaborateur ayant effectivement participé à la conclusion du mandat ne justifiait pas disposer de l’habilitation nécessaire à la date de sa signature.
L’habilitation produite était postérieure : elle avait été obtenue le 1er octobre 2019 alors que le mandat remontait au 18 juillet.
Surtout, la cour relève une seconde irrégularité : le mandat ne mentionnait pas le nom et la qualité de son signataire.
La qualité d’associé ne permettait pas davantage de sauver l'opération : elle ne confère pas, à elle seule, un pouvoir de représentation de la personne morale permettant de contourner les exigences de la loi Hoguet.
Ces manquements justifient donc l’annulation du mandat.
Une conséquence financière immédiate : la perte des honoraires
La sanction ne reste pas théorique.
L’agence réclamait le paiement de 30 000 € d’honoraires.
La cour considère que l’annulation du mandat prive l’agent immobilier et l’intermédiaire de la rémunération qui y était prévue, puisqu’il n’existe plus de support contractuel valable permettant d'en obtenir le paiement.
La demande de l'agence est donc rejetée.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1. La qualité d’associé ne remplace pas l’habilitation
C'est probablement l'un des principaux enseignements pratiques de cette décision.
Une personne ne peut pas considérer qu'elle est automatiquement autorisée à intervenir dans les opérations relevant de la loi Hoguet au seul motif qu'elle détient des parts ou actions dans la société exploitant l'agence.
Être associé et être habilité à négocier ou s’engager pour le titulaire de la carte professionnelle sont deux questions différentes.
2. Le titre de « directeur commercial » ne suffit pas davantage
Un intitulé de fonction interne à l'entreprise ne permet pas de contourner les exigences de la loi Hoguet.
Le professionnel doit donc s'interroger sur les pouvoirs juridiques dont dispose réellement chaque personne amenée à intervenir dans la conclusion des mandats.
3. Une habilitation obtenue après la signature ne sauve pas le mandat
Dans cette affaire, une délégation avait été obtenue quelques mois après la signature.
Trop tard.
L’arrêt montre l’importance de contrôler l’habilitation avant toute intervention nécessitant celle-ci, et non lorsqu'un contentieux survient.
4. L'identité et la qualité du collaborateur doivent apparaître sur le mandat
L'article 9 du décret du 20 juillet 1972 impose que le nom et la qualité du titulaire de l'attestation figurent dans les conventions relevant de l'article 6 de la loi Hoguet lorsqu'il intervient dans leur conclusion.
L’agence doit donc contrôler non seulement l'existence de l'habilitation, mais également la conformité formelle de ses modèles de mandats et de son processus de signature.
5. La sanction peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros
Dans cette affaire, l'enjeu financier était de 30 000 €.
L'annulation du mandat prive l'agence de la rémunération prévue, faute de support contractuel valable.
Une défaillance qui peut apparaître comme une simple irrégularité administrative peut donc avoir des conséquences économiques majeures.
La vérification à mettre en place dans les agences
Pour sécuriser les mandats, les titulaires de cartes professionnelles ont intérêt à contrôler systématiquement, avant toute intervention d'un collaborateur :
- l'identité de la personne intervenant dans la conclusion du mandat ;
- sa qualité et ses pouvoirs ;
- l'existence de l'habilitation requise ;
- sa validité à la date de l'intervention ;
- la présence du nom et de la qualité du collaborateur sur le mandat lorsque la réglementation l'impose.
Un mandat parfaitement rédigé ne suffit pas : encore faut-il que la personne qui intervient dans sa conclusion soit juridiquement habilitée à le faire.
CA Aix-en-Provence, 1er septembre 2026, n° 21/06146
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