L'agent immobilier peut-il être tenu responsable d'un vice caché affectant un bien immobilier qu'il n'était pas en mesure de détecter et dont les vendeurs ne l'avaient pas informé ?

CA Bourges, n°25/00432, 20 février 2026

Les faits
En 2017, M. et Mme L. vendent une maison à Mme W. pour 62 500 €.
Après l'achat, Mme W. découvre des désordres importants dans les combles. Une expertise judiciaire est ordonnée.
L'expert constate notamment la pose de renforts métalliques artisanaux et des travaux d'aménagement des combles jamais terminés.

L'expert conclut que :
La stabilité de la charpente et du comble est gravement compromise ;
les désordres étaient visibles, mais impossibles à comprendre pour un non-professionnel.

Le tribunal judiciaire puis la cour d'appel considèrent qu'il s'agit d'un vice caché et prononcent la résolution de la vente (annulation avec restitution du prix). Les vendeurs sont donc condamnés à rembourser l'acheteuse.

Les vendeurs ont ensuite cherché à faire supporter cette condamnation à l'agent immobilier M. J.
Ils soutenaient en substance que :
- l'agent immobilier avait visité la maison ;
- il avait vu les combles ;
- il aurait dû détecter l'anomalie ;
- il aurait dû alerter l'acquéreur ou demander des investigations complémentaires.

Ils réclamaient donc à l'agent immobilier le remboursement de toutes les sommes qu'ils devaient verser à l'acheteuse.

La question : 
L'agent immobilier peut-il être tenu responsable d'un vice caché affectant un bien immobilier qu'il n'était pas en mesure de détecter et dont les vendeurs ne l'avaient pas informé ?

L'agent immobilier n'a pas été condamné parce que la cour a considéré que :

• le vice était caché même pour lui ;
• il n'est pas un professionnel du bâtiment ;
• les vendeurs ne l'avaient pas informé des transformations structurelles ;
• il n'avait aucune obligation de mener une expertise technique ;
• la cause du litige résulte du silence des vendeurs sur les travaux réalisés.

En conséquence, la cour juge qu'aucune faute professionnelle de l'agent immobilier n'est démontrée et confirme sa mise hors de cause.
Les vendeurs restent seuls responsables des conséquences de l'annulation de la vente et sont même condamnés à verser à l'agent immobilier 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.