La "tolérance" de 5% en loi Carrez existe-t-elle vraiment ?

Une idée reçue tenace, régulièrement relayée en formations, sur les réseaux sociaux et même dans certaines émissions spécialisées : il existerait une "tolérance" de 5% sur les métrages réalisés en application de la loi Carrez. Autrement dit, un diagnostiqueur pourrait se tromper de moins de 5% sans risquer la moindre sanction. C'est faux. La Cour de cassation l'a rappelé fermement dans un arrêt du 5 mars 2026 (n° 23-13.288).

Les faits à l'origine de l'arrêt

Un diagnostiqueur immobilier établit un certificat de mesurage Carrez indiquant une surface privative de 60,07 m². La surface qui aurait dû être mesurée et mentionnée à l'acte était en réalité de 59 m², soit un écart de 1,07 m², représentant moins de 2% de la surface totale.

Les acquéreurs du bien, constatant cette erreur, décident d'agir en justice. Ils réclament une indemnisation au titre de deux préjudices distincts :

• la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés (un bien plus grand se loue normalement plus cher) ;
• le préjudice lié au surcoût du crédit immobilier, dès lors qu'ils ont emprunté une somme calculée sur la base d'un prix incluant une surface surestimée.

La Cour de cassation leur donne raison et retient la responsabilité du diagnostiqueur.

Ce que dit réellement la loi Carrez

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner dans tout avant-contrat ou acte de vente la superficie privative du bien.

Le mécanisme de sanction prévu par la loi est le suivant :

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique, exiger une réduction proportionnelle du prix de vente. Dans les cas les plus graves, une annulation du contrat peut même être envisagée.

Ce seuil de 5% est donc un déclencheur d'action en réduction de prix, non une zone de tolérance permettant au diagnostiqueur de se dispenser de rigueur.

Pourquoi la responsabilité peut-elle être engagée en dessous de 5% ?

C'est la distinction fondamentale que cet arrêt illustre parfaitement.

Le mécanisme de réduction du prix et l'action en responsabilité civile sont deux fondements juridiques distincts :

1. L'action en réduction du prix (art. 46 de la loi Carrez) : elle ne peut prospérer que si l'écart de superficie dépasse 5%. En deçà de ce seuil, l'acquéreur ne peut pas demander de révision du prix sur ce fondement.
2. L'action en responsabilité civile contre le diagnostiqueur (voire contre le vendeur) : elle est fondée sur le droit commun de la responsabilité. Elle peut être exercée dès lors qu'une faute, un préjudice et un lien de causalité sont démontrés — sans condition de seuil minimal d'erreur.

Ainsi, même une erreur de 1 m² — ou moins — peut suffire à engager la responsabilité du professionnel si l'acquéreur parvient à démontrer qu'il a subi un préjudice réel et certain en conséquence de cette erreur.

Les préjudices indemnisables reconnus

Dans l'arrêt du 5 mars 2026, la Haute Juridiction reconnaît deux préjudices indemnisables :

La perte de chance de revenus locatifs plus élevés. L'acquéreur a acquis un bien en croyant disposer de 60,07 m². S'il souhaitait le mettre en location, il espérait légitimement un loyer calculé sur cette superficie. La différence avec un loyer basé sur 59 m² constitue une perte de chance indemnisable.

Le surcoût du crédit immobilier. Le prix d'achat ayant été partiellement calculé sur la base d'une surface surestimée, l'emprunt contracté pour financer l'acquisition était mécaniquement plus élevé qu'il n'aurait dû l'être. Les intérêts supplémentaires générés par ce surcoût constituent un préjudice réparable.

Ce que cela change pour les professionnels

Cet arrêt envoie un signal clair à tous les acteurs de la transaction immobilière :

Pour les diagnostiqueurs, la rigueur dans la prise en compte des surfaces mesurables selon les règles de la loi Carrez — notamment les critères de hauteur sous plafond (minimum 1,80 m) — n'est pas une option. Toute erreur, même infime, peut donner lieu à une mise en cause.

Pour les vendeurs, déléguer le mesurage à un professionnel ne supprime pas entièrement leur exposition au risque. En cas d'erreur du diagnostiqueur, les acquéreurs peuvent se retourner contre les deux parties simultanément.

Pour les acquéreurs, il est conseillé de faire vérifier le métrage Carrez mentionné dans le compromis de vente, en particulier pour des biens atypiques ou présentant des hauteurs sous plafond variables (combles, mezzanines, rez-de-chaussée avec des parties basses).

Conclusion

La "tolérance de 5%" n'a jamais été une tolérance au sens juridique du terme. C'est un seuil au-delà duquel la loi ouvre un droit à réduction de prix. En deçà de ce seuil, la responsabilité civile reste entière, et cet arrêt du 5 mars 2026 le rappelle avec force.

La précision ne se négocie pas dans les métiers du mesurage immobilier.

Sources : Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 23-13.288 — Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)