Références de l’arrêt
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 janvier 2026, n° 21/00092
Le principe dégagé par l’arrêt
Un mandat de recherche portant sur un bien déterminé, déjà détenu par l’agence au titre d’un mandat de vente, n’est pas nécessairement nul.
Il conserve un objet et une cause dès lors que l’agent immobilier exerce effectivement une mission de recherche, de négociation et d’accompagnement pour le compte de l’acquéreur.
Faits
Une agence immobilière détenait un mandat de vente sur un bien.
Un acquéreur potentiel signe avec cette même agence un mandat de recherche visant précisément ce bien déterminé.
La signature du mandat de recherche intervient concomitamment à la visite et à l’offre d’achat.
La validité de ce mandat est contestée.
Procédure
Le litige est porté devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
La question centrale : le mandat de recherche est-il nul lorsqu’il porte sur un bien déjà identifié et détenu par l’agence au titre d’un mandat de vente ?
Question principale de droit
Un mandat de recherche portant sur un bien déterminé, déjà inscrit au portefeuille de l’agence, est-il dépourvu d’objet ou de cause au sens du droit des contrats ?
Solution des juges
La Cour valide le mandat de recherche.
Elle rappelle que :
Le mandat de recherche a pour objet non seulement de rechercher un bien, mais également de négocier pour le compte du mandant l’achat d’un bien immobilier, notamment son prix.
Ainsi :
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Le fait que le bien soit déterminé
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Le fait que l’agence détienne déjà un mandat de vente
-
La concomitance entre signature, visite et offre
ne suffisent pas à caractériser une nullité.
Le mandat ne serait dépourvu de cause réelle que si la mission était purement fictive :
➡️ Bien déjà identifié
➡️ Transaction déjà engagée
➡️ Absence d’intervention réelle du mandataire
En l’espèce, la Cour constate l’existence d’une mission effective.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
1️⃣ Le mandat de recherche peut porter sur un bien déterminé
Il n’existe aucune nullité automatique.
Ce qui compte : l’existence d’une mission réelle.
2️⃣ L’agent doit démontrer son intervention effective
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Conseil à l’acquéreur
-
Négociation du prix
-
Assistance dans la formulation de l’offre
-
Accompagnement jusqu’à la conclusion
Sans intervention réelle, le mandat pourrait être requalifié en mandat fictif.
3️⃣ Vigilance sur la temporalité
La concomitance signature/visite/offre n’est pas interdite.
Mais elle impose une rigueur accrue :
✔️ Mandat signé préalablement à toute négociation
✔️ Mentions obligatoires complètes
✔️ Numérotation et enregistrement conformes
4️⃣ Gestion du risque RCP
Cette décision sécurise une pratique fréquente en transaction :
➡️ Double détention d’un mandat (vente + recherche)
➡️ Intervention auprès des deux parties
À condition d’être en mesure de prouver une mission réelle et distincte.
À retenir
Le mandat de recherche n’est pas un simple habillage contractuel.
Il doit correspondre à une véritable mission.
En cas de contentieux, le juge examinera la réalité des diligences accomplies.
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