Références de l’arrêt
Cour d’appel de Montpellier, 4e chambre civile,
30 octobre 2025, n° 24/02645
Le principe dégagé par l’arrêt
La clause pénale prévue dans un mandat exclusif de vente peut être mise en œuvre dès lors que le mandant viole son obligation d’exclusivité, même si aucune vente n’a été conclue.
Cette clause sanctionne un manquement contractuel autonome, distinct du droit à rémunération de l’agent immobilier.
Les faits
Deux venderesses confient à une agence immobilière un mandat exclusif de vente, portant sur une maison située en Aveyron, au prix de 442 000 €.
Le mandat prévoit :
-
une période d’irrévocabilité de trois mois ;
-
une clause pénale, égale à la rémunération convenue, en cas de non-respect de l’exclusivité.
Quelques semaines plus tard, l’une des venderesses sollicite une autre agence afin de mettre en place une co-exclusivité.
Cette seconde agence indique – à tort – que la situation est « en ordre », sans que la première agence ait donné son accord.
Le bien est alors diffusé par la seconde agence, alors même que le mandat exclusif initial est toujours en cours.
Une offre présentée par la première agence n’aboutit pas.
Estimant que l’exclusivité a été violée, la première agence réclame l’application de la clause pénale pour un montant de 20 000 €.
La procédure
Le tribunal judiciaire de Rodez rejette la demande.
Selon lui, la clause pénale ne pourrait produire effet qu’en cas de vente effectivement réalisée.
L’agence immobilière interjette appel.
La question principale de droit
La clause pénale stipulée dans un mandat exclusif peut-elle être appliquée lorsque la vente n’a pas été conclue, mais que l’exclusivité a été méconnue par le mandant ?
La solution de la cour d’appel
La cour d’appel de Montpellier infirme le jugement et condamne les venderesses au paiement intégral de la clause pénale.
Elle opère une distinction essentielle issue de la loi Hoguet :
-
la rémunération de l’agent immobilier, qui suppose la réalisation de l’opération (article 6 I, al. 8) ;
-
la clause pénale, qui constitue des dommages-intérêts contractuels (article 6 I, al. 9).
La cour rappelle que la clause pénale :
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n’a pas pour objet de rémunérer une vente ;
-
vise à sanctionner le manquement à l’obligation d’exclusivité, assimilable à une obligation de fidélité contractuelle.
En confiant la commercialisation du bien à un autre intermédiaire avant la résiliation du mandat, les venderesses ont manqué à leurs engagements.
La cour relève enfin que :
-
la clause était rédigée de manière claire, apparente et conforme au décret du 20 juillet 1972 ;
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son montant (5,33 % du prix de vente) n’était pas excessif.
Elle refuse donc toute réduction.
Les enseignements pour les professionnels de l’immobilier
Pour les agents immobiliers :
-
l’exclusivité n’est pas un simple outil commercial, mais une obligation contractuelle forte ;
-
la clause pénale est juridiquement autonome par rapport à la commission ;
-
le respect scrupuleux du formalisme Hoguet est une véritable garantie contentieuse ;
-
la preuve de la violation (annonces concurrentes, dates de diffusion, échanges écrits) est déterminante.
Pour les mandants :
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la résiliation du mandat ne produit effet qu’à compter de sa prise d’effet juridique ;
-
toute démarche parallèle pendant la période d’exclusivité est risquée ;
-
la bonne foi subjective ne neutralise pas l’obligation contractuelle.
Pour les autres agences :
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intervenir sans vérification d’un mandat exclusif existant expose à des situations délicates ;
-
une confirmation hâtive peut fragiliser l’ensemble de l’opération.
👉 Cet arrêt consacre une vision exigeante de l’exclusivité : elle engage, elle oblige, et sa violation se paie.
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