Cour de cassation, 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899,
Le principe dégagé par l’arrêt
L’agent immobilier ne peut pas se contenter des déclarations du vendeur lorsqu’elles portent sur un élément essentiel du bien (ici, la toiture).
Dès lors qu’une affirmation est précise (ex : « contrôles tous les deux ans »), le professionnel doit en vérifier la réalité ou, à défaut, informer clairement les acquéreurs de l’absence de justificatifs.
Faits
La venderesse affirme que la toiture de la maison a fait l’objet d’un contrôle régulier tous les deux ans.
Les acquéreurs découvrent, après la vente, des désordres graves : absence de pente suffisante, infiltrations, nécessité d’une réfection complète.
Ils reprochent alors à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié la réalité de ces contrôles.
Procédure
La cour d'appel rejette leur demande : selon elle, l’agent immobilier n’était pas tenu de contrôler des travaux anciens ni de vérifier les déclarations du vendeur.
Les acquéreurs forment un pourvoi.
Question principale de droit
L’agent immobilier doit-il vérifier les déclarations précises du vendeur lorsqu'elles portent sur un élément essentiel du bien, ou peut-il s’en remettre à la bonne foi du propriétaire ?
Solution des juges
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Elle retient deux points essentiels :
1) L’état de la toiture est un élément déterminant pour l’acquéreur
La présence de désordres majeurs impose une vigilance accrue : la toiture conditionne la solidité, la sécurité, l’étanchéité et le coût futur d’entretien.
2) L’agent immobilier devait vérifier l’affirmation précise du vendeur
L’allégation selon laquelle la toiture aurait été « contrôlée tous les deux ans » oblige le professionnel à :
-
solliciter des factures d’intervention,
-
demander un rapport d’entretien,
-
ou alerter l’acquéreur en cas d’absence de preuve.
À défaut, il commet un manquement à son obligation d’information et de conseil, susceptible d’engager sa responsabilité civile.
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