Références de l’arrêt
Cour d’appel de Grenoble, 27 mai 2025, n°24-02322
Le principe dégagé par l’arrêt
Lorsque l’acquéreur manque à son obligation de verser l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis — entraînant la caducité de l’avant-contrat — ce comportement fautif peut justifier l’octroi de dommages-intérêts à l’agent immobilier privé de ses honoraires.
Faits
Un acquéreur signe un compromis de vente sans condition suspensive de financement.
Son droit de rétractation (art. L.271-1 CCH) est purgé.
Le compromis prévoit une indemnité d’immobilisation de 270 000 €, à verser dans un délai déterminé.
L’acquéreur ne verse jamais cette indemnité, rendant l’avant-contrat caduc.
Procédure
Constatant l’échec de la vente, l’agent immobilier sollicite une indemnisation au titre de la perte de ses honoraires.
Débouté en première instance, il interjette appel.
Question principale de droit
Le non-versement de l’indemnité d’immobilisation, fautivement imputable à l’acquéreur, peut-il ouvrir droit à indemnisation pour l’agent immobilier au titre de la perte de ses honoraires ?
Solution des juges
Oui.
La cour d’appel retient que le manquement contractuel de l’acquéreur a provoqué l’échec de la vente alors que toutes les conditions étaient réunies pour sa réalisation.
Cette faute a eu une incidence directe sur la rémunération de l’intermédiaire, lequel perdait ainsi son droit à honoraires.
En conséquence, le préjudice de l’agent immobilier est réparable.
La cour fixe l’indemnisation à 80 % des honoraires prévus au mandat.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
🔹 1. Le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas neutre
Dès lors qu’il provoque la caducité du compromis, ce manquement peut être qualifié de faute engageant la responsabilité de l’acquéreur, même si aucune clause pénale spécifique n’est prévue pour l’agent immobilier.
🔹 2. Les agents immobiliers peuvent agir en réparation
La décision confirme qu’un agent immobilier privé de sa rémunération par la faute d’une partie peut obtenir des dommages-intérêts correspondant à la rémunération perdue.
Il s’agit d’un levier contentieux important lorsque la vente échoue pour des raisons imputables à un acquéreur défaillant.
🔹 3. Importance de la rédaction du compromis et du mandat
Pour sécuriser les honoraires, il est recommandé de :
-
rappeler clairement les conditions de versement de l’indemnité,
-
préciser les conséquences de son non-paiement,
-
intégrer des clauses permettant de caractériser le lien de causalité en cas de manquement.
🔹 4. Une position favorable aux intermédiaires
Cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence qui reconnaît la possibilité, pour les professionnels, d’obtenir réparation lorsque leur droit à honoraires est perdu du fait d’un comportement fautif de l’une des parties.
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