Le professionnel peut-il se limiter à annexer une note d’urbanisme mentionnant un projet de logements sociaux sans en expliquer les conséquences aux acquéreurs ?

Cour de cassation, 17 septembre 2025, n° 23-20.489

Principe dégagé

Le rédacteur d’un acte, qu’il s’agisse d’un notaire ou d’un agent immobilier rédacteur d’avant-contrat, doit informer clairement et précisément l’acquéreur sur l’existence et la portée d’un projet de construction à proximité du bien.
Un simple renvoi à une note d’urbanisme annexée est insuffisant s’il n’est pas accompagné d’explications concrètes sur les conséquences du projet.

Faits

Des acquéreurs achètent une parcelle en vue d’y construire leur résidence principale.
Après la vente, ils apprennent qu’un programme de logements sociaux doit être édifié sur un terrain voisin, générant des nuisances futures et modifiant la valeur du bien.

Procédure

Les acquéreurs assignent les notaires pour manquement à leur devoir d'information.
La cour d'appel retient leur responsabilité, décision contre laquelle les notaires se pourvoient en cassation.

Question de droit

Le notaire (et, par extension, l’agent immobilier rédacteur d’avant-contrat) satisfait-il à son devoir d’information lorsqu’il se limite à annexer une note d’urbanisme mentionnant un projet de logements sociaux, sans en expliquer la portée aux acquéreurs?

Solution

La Cour de cassation confirme la responsabilité professionnelle.

Elle relève que :

• le compromis ne mentionnait pas expressément le projet de logements sociaux,

• les notaires n'ont donné aucune explication précise aux acquéreurs,

• le renvoi à la note d’urbanisme annexée ne suffit pas dès lors que le professionnel ne s’assure pas de la compréhension effective des renseignements fournis.

Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

Obligation d'information renforcée sur l'environnement urbanistique du bien.
Pour les agents immobiliers et notaires :

• Mentionner explicitement dans l’avant-contrat tout projet connu affectant le voisinage (logements sociaux, voie nouvelle, équipement public, ZAC, etc.).

• Ne pas se contenter d’annexer une note d’urbanisme.

• Expliquer clairement les conséquences du projet pour l’acheteur (vue, densité, nuisances, valeur).

• Obtenir une reconnaissance écrite de l’information délivrée lorsque le projet est sensible.

• Mettre à jour les documents précontractuels en cas d’évolution des données d’urbanisme.

En pratique, dans une logique de conseil et de maîtrise du risque RC, l’agent immobilier doit agir comme un guide, pas comme un simple transmetteur de pièces.