Champignons lignivores : quel préjudice ?

Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683, n° 469 FS

🔹 Le principe dégagé par l’arrêt

Lorsque le diagnostic termites ne révèle pas la présence de champignons lignivores, l’acquéreur ne peut obtenir la réparation intégrale de son préjudice.
Le dommage subi ne présente pas un caractère certain, mais constitue une perte de chance d’avoir pu entreprendre des travaux ou négocier le prix.
Cette solution s’explique par le fait que le diagnostic relatif aux champignons lignivores n’est pas obligatoire.

🔹 Les faits

Avant la vente d’une maison, un diagnostic termites conclut à l’absence d’infestation.
Après l’acquisition, l’acheteur découvre la présence de champignons lignivores (notamment de type mérule) dans la charpente.
Il assigne le diagnostiqueur et son assureur pour obtenir réparation intégrale du préjudice subi.

🔹 La procédure

La cour d’appel de Montpellier retient que le préjudice ne consiste qu’en une perte de chance d’avoir pu agir plus tôt pour limiter la dégradation, qu’elle évalue à 20 % du préjudice total.
L’acquéreur forme un pourvoi en cassation, estimant que le diagnostic erroné justifie une indemnisation intégrale.

🔹 La question principale de droit

Le défaut de signalement de champignons lignivores à l’occasion d’un diagnostic termites peut-il ouvrir droit à la réparation intégrale du préjudice de l’acquéreur, ou seulement à une indemnisation partielle fondée sur une perte de chance ?

🔹 La solution des juges

La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle que :

• Le diagnostic termites garantit l’acquéreur contre le seul risque d’infestation par les termites, non contre la présence d’autres agents biologiques (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

• Le diagnostic des champignons lignivores n’est pas obligatoire.

Dès lors, l’absence de signalement de ces agents lors du diagnostic termites n’engendre qu’une perte de chance d’être informé et d’agir en conséquence (faire établir un état parasitaire plus complet, anticiper les travaux ou renégocier le prix).

La Haute juridiction confirme donc que seul le préjudice résultant d’un diagnostic obligatoire erroné revêt un caractère certain et ouvre droit à réparation intégrale.

🔹 Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

👉 Pour les diagnostiqueurs

• Leur obligation d’investigation se limite au champ d’application du diagnostic imposé par la réglementation.

• En dehors de ce périmètre (ex. : champignons lignivores), leur responsabilité ne peut être engagée qu’au titre d’une perte de chance.

👉 Pour les agents immobiliers

• Ils doivent rappeler à leurs clients que le diagnostic termites n’inclut pas la détection des champignons lignivores.

• Une information loyale et complète peut recommander la réalisation d’un diagnostic parasitaire complémentaire, notamment dans les zones à risque de mérule.

👉 Pour les acquéreurs

• En l’absence d’obligation légale, il est prudence de solliciter un état parasitaire global avant l’achat, surtout pour les immeubles anciens ou situés en zones humides.

🔹 À retenir

Pas de diagnostic obligatoire = pas de réparation intégrale.
En cas de champignons lignivores non détectés, le préjudice de l’acquéreur se limite à une perte de chance, même si la contamination est grave.

🧩 Références complémentaires

• Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686

• Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-18.077

• Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-20.497

• CCH, art. L. 271-4