📜 Lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat : la Cour de cassation met fin à l’incertitude

Cass. 1re civ., 11 septembre 2025, n° 23-17579

Après plusieurs décisions contradictoires, la Cour de cassation vient de rendre un arrêt de principe attendu sur une question purement formelle mais source d’un important contentieux :
👉 L’absence de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat entache-t-elle sa validité ?

📝 Une exigence formelle souvent sanctionnée

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose que les mandats comportent un certain nombre de mentions obligatoires, dont le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier.

Certaines juridictions, comme la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 25 octobre 2023 (n°19-19455), avaient adopté une position stricte : l’absence de cette mention entraînait la nullité du mandat, privant l’intermédiaire de sa rémunération.

⚖️ La Cour de cassation tranche

Par son arrêt du 11 septembre 2025 (n°23-17579), la Cour de cassation adopte une position plus pragmatique :

📝 L’absence de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat dès lors que l’agent justifie être titulaire, à la date de sa conclusion, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée.

👉 Cette précision sécurise juridiquement de nombreux mandats signés comportant des oublis matériels, sans pour autant affaiblir le contrôle de la détention de la carte.

💰 Un second principe sur le droit à commission

L’arrêt pose également un principe intéressant pour la rémunération des agents immobiliers :

“Lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de recherche d'un bien en vue de l'acquérir, fait visiter un immeuble et qu'ensuite, l'acquéreur traite directement avec le vendeur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue.”

👉 Autrement dit, l’intermédiaire ne peut être écarté artificiellement de la transaction par une négociation directe postérieure à la visite, dès lors que la vente intervient dans le champ de son mandat.

En l’espèce toutefois, la vente s’était réalisée au-delà du délai fixé au mandat interdisant de traiter en direct. La Cour de cassation casse l’arrêt mais renvoie l’affaire devant la cour d’appel, laissant ouverte la possibilité pour l’agent d’invoquer l’adage fraus omnia corrumpit en cas de manœuvre frauduleuse.

🧠 Enseignements pratiques pour les professionnels

👉 Sécurisation des mandats : un simple oubli du lieu de délivrance ne suffit plus à priver l’agent de sa rémunération si la carte est en règle.
👉 Droit à commission renforcé : l’entremise est reconnue même si l’acquéreur traite directement avec le vendeur après la visite, sous réserve du respect des délais et clauses du mandat.
👉 Vigilance contractuelle : les clauses de non-traité direct doivent être précises et les délais suivis de près.
👉 Contentieux possible : la voie reste ouverte pour invoquer la fraude en cas de contournement manifeste de l’intermédiaire.

📌 Avec cet arrêt, la Cour de cassation clarifie un point formel litigieux et renforce la sécurité juridique des agents immobiliers quant à leur droit à commission.

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