CA Douai, 28 août 2025, n°22-01749
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Douai le 28 août 2025 apporte un rappel utile pour les professionnels de la transaction immobilière :
👉 D’une part, sur la portée réelle du mandat détenu par l’agent immobilier ;
👉 D’autre part, sur la possibilité pour les acquéreurs évincés d’engager la responsabilité civile extracontractuelle de l’intermédiaire.
📌 Les faits en bref
Des candidats acquéreurs visitent une maison et formulent une offre d’achat.
L’agent immobilier leur laisse ensuite un message vocal, les informant que leur offre a été acceptée par les vendeurs.
Problème : les vendeurs avaient finalement décidé de céder le bien à un membre de l’indivision, et non aux acquéreurs initiaux. Ces derniers estiment avoir été induits en erreur par le professionnel et l’assignent en responsabilité civile.
🧾 Mandat d’entremise ≠ mandat de vente
La cour rappelle un principe fondamental :
📝 L’agent immobilier est en principe titulaire d’un simple mandat d’entremise, qui lui permet de rechercher un acquéreur, mais ne l’autorise pas à engager ses mandants, sauf clause expresse contraire (article 72, alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972).
En d’autres termes, l’agent ne peut pas accepter une offre au nom du vendeur, sauf mandat exprès en ce sens.
Le message vocal adressé aux acquéreurs a donc pu créer une apparence trompeuse quant à la réalité de l’acceptation.
⚖️ Responsabilité extracontractuelle possible
La cour confirme également que des tiers au mandat — ici les candidats acquéreurs — peuvent agir contre l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (extracontractuelle).
Ce principe est bien établi : même en l’absence de lien contractuel, un professionnel peut voir sa responsabilité engagée s’il commet une faute causant un préjudice à un tiers.
❌ Pas de condamnation en l’espèce
Dans cette affaire, les acquéreurs invoquaient un préjudice moral en expliquant qu’ils avaient trouvé dans ce bien « la maison de leurs rêves ».
Mais aucune pièce probante n’est venue étayer la réalité ni l’étendue du dommage invoqué.
Faute de preuve de ce préjudice, la cour rejette la demande d’indemnisation, malgré la maladresse évidente de l’intermédiaire.
🧠 À retenir pour les professionnels
👉 Vérifier le contenu du mandat : sauf clause expresse, l’agent ne peut pas accepter une offre au nom du vendeur.
👉 Prudence dans les communications aux acquéreurs : ne jamais annoncer une acceptation sans confirmation écrite du vendeur.
👉 La responsabilité extracontractuelle peut être engagée même par des tiers au mandat (acquéreurs évincés).
👉 La preuve du préjudice reste essentielle : une faute, sans dommage prouvé, ne suffit pas à entraîner une condamnation.
📌 Cet arrêt illustre parfaitement l’importance, pour les agents immobiliers, d’une rigueur absolue dans la gestion des offres et la communication avec les parties. Une simple maladresse verbale peut ouvrir la voie à un contentieux en responsabilité.
#Immobilier #TransactionImmobilière #AgentImmobilier #Mandat #OffreDAchat #ResponsabilitéCivile #RCP #CourDAppel #Juridiquimmo
Ajouter un commentaire
Commentaires