Action en responsabilité pour surévaluation d'un investissement locatif de défiscalisation

Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.812, n° 327 F-D

📌 Principe dégagé

En matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, le délai de prescription de l’action en réparation court à compter du jour où l’investisseur a eu connaissance des faits révélant l’impossibilité d’obtenir la rentabilité escomptée, et non à la date de signature de l’acte de vente.

📄 Faits

Un investisseur acquiert, auprès d’un promoteur, un bien immobilier dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation.
Après la livraison, il constate que le bien a été surévalué et que la rentabilité annoncée n’est pas atteignable.
Il reproche au vendeur des manœuvres dolosives et un manquement à son devoir d’information et de conseil, et l’assigne en indemnisation.

⚖️ Procédure

• Cour d’appel : rejette la demande pour prescription, fixant le point de départ du délai à la date de signature de l’acte authentique de VEFA, estimant que l’investisseur aurait dû se renseigner sur la valeur réelle du bien à ce moment.

• Cour de cassation : casse et annule l’arrêt.

❓ Question principale de droit

Le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité fondée sur la surévaluation d’un investissement locatif doit-il être fixé à la date de signature de l’acte ou à la date de découverte effective de la surévaluation ?

🏛️ Solution des juges

La Cour de cassation, au visa de l’article 2224 du Code civil, rappelle que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, c’est la date à laquelle l’investisseur a eu connaissance de l’estimation révélant la surévaluation qui fait courir la prescription, et non la signature de l’acte.

📌 Enseignements pour les professionnels de l’immobilier

• Point de départ du délai : en cas de surévaluation alléguée d’un bien vendu dans un cadre de défiscalisation, la prescription ne court pas automatiquement à compter de l’acte de vente, mais du moment où l’acheteur découvre objectivement le problème (par exemple, une expertise ou estimation postérieure).

• Devoir de conseil et d’information : les promoteurs et vendeurs doivent veiller à fournir des éléments fiables sur la valeur et la rentabilité prévisionnelle du bien, sous peine d’engager leur responsabilité plusieurs années après la vente.

• Précaution pour les investisseurs : conserver toutes les pièces justificatives (expertises, annonces, simulations de rentabilité) pouvant servir de preuve pour le point de départ de la prescription.

💡 À retenir : Dans les litiges liés aux investissements locatifs défiscalisés, la Cour de cassation adopte une approche pragmatique, protégeant l’investisseur contre un déclenchement prématuré de la prescription.