Respect des termes de la condition suspensive : rigueur exigée de l’acquéreur

La Cour de cassation, dans deux arrêts de rejet rendus le 30 janvier 2025 (n°23-17.991) et le 20 mars 2025 (n°23-13.335), rappelle avec fermeté que la défaillance d’une condition suspensive ne produit ses effets qu’à la condition que le bénéficiaire en ait scrupuleusement respecté les modalités.

Lorsque la vente est conclue sous condition suspensive – par exemple, l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire – l’acquéreur est tenu de faire tout ce qui est en son pouvoir pour en permettre la réalisation. À défaut, la condition ne peut être considérée comme régulièrement défaillante, et l'acquéreur engage sa responsabilité contractuelle.

Première affaire (30 janvier 2025) : une demande de crédit-bail au lieu d’un prêt

Dans cette espèce, l’acquéreur s’était engagé, dans la promesse de vente, à solliciter un prêt immobilier sur une durée de 12 ans. Or, il a, en réalité, déposé une demande de crédit-bail immobilier, sans justifier d’aucune démarche pour obtenir un prêt classique conforme à la clause. La Cour juge que ce comportement constitue un manquement aux obligations découlant de la condition suspensive, rendant cette dernière imputable à l’acquéreur, et donc sans effet libératoire pour lui.

Deuxième affaire (20 mars 2025) : absence de dépôt de dossier pour le permis de construire

Dans une autre affaire, l’acquéreur avait stipulé une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Toutefois, il n’avait jamais déposé de dossier complet auprès de l’administration compétente, privant ainsi la condition de toute chance de réalisation. Là encore, la Cour sanctionne l’inertie de l’acquéreur, considérant que la condition est réputée défaillante par sa faute, ce qui l’expose à des dommages et intérêts au profit du vendeur.

Portée de la jurisprudence

Ces deux décisions illustrent une jurisprudence constante : la condition suspensive ne joue que si le bénéficiaire agit de bonne foi et respecte les modalités fixées par la promesse. Toute tentative de substitution (crédit-bail au lieu de prêt) ou d’inaction (non-dépôt de dossier) peut être considérée comme une manœuvre dilatoire ou une négligence fautive, empêchant l’effet exonératoire de la défaillance de la condition.

Enjeux pour les professionnels de l’immobilier

Les décisions rendues offrent plusieurs enseignements utiles aux professionnels de l’immobilier :

✅ Rédaction rigoureuse des conditions suspensives :
Les agents immobiliers doivent veiller à une formulation précise des conditions suspensives dans les avant-contrats. Une condition mal rédigée ouvre la voie à des interprétations litigieuses. Il faut éviter les formulations trop vagues (« tout type de financement », par exemple).

✅ Conseils aux acquéreurs dès la signature :
Les syndics, administrateurs de biens ou agents immobiliers doivent informer leurs clients acquéreurs qu’ils doivent respecter à la lettre la nature du financement ou des démarches prévues. Toute substitution (prêt inadapté, absence de dépôt de dossier…) pourra leur être reprochée.

✅ Sécurisation des ventes :
Pour le vendeur, ces arrêts renforcent la sécurité juridique : si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations, la condition suspensive n'est pas opposable, et le vendeur peut prétendre à une indemnité.

✅ Justification documentée :
Professionnels, n’hésitez pas à demander la preuve du dépôt effectif de demande de prêt ou de permis pour sécuriser le suivi du dossier et éviter des contentieux ultérieurs.

3. Conclusion pratique

Les professionnels de l’immobilier ont tout intérêt à intégrer ces rappels jurisprudentiels dans leurs pratiques quotidiennes :

• ✔️ Anticiper les comportements fautifs des acquéreurs par une pédagogie renforcée au moment de la signature de la promesse ;

• ✔️ Encadrer strictement les délais et justificatifs pour lever les conditions suspensives ;

• ✔️ Préserver les intérêts du vendeur grâce à une vigilance contractuelle accrue.

🔍 À retenir :
La bonne foi ne suffit pas. Le respect formel et actif des conditions suspensives est une exigence impérative pour éviter que la vente ne soit compromise aux torts de l’acquéreur.