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📚 Référence de l'arrêt
Cour de cassation, 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.619
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Référence antérieure : Cass. civ. 3e, 16 décembre 2009, n° 09-10.540
⚖️ Les faits
Un couple acquiert une maison auprès d’une venderesse non professionnelle. Huit ans avant la vente, un sinistre avait été déclaré au titre de l’assurance dommages-ouvrage, portant sur des remontées d’humidité et des infiltrations au niveau du dallage. L’assurance avait refusé sa prise en charge, en considérant que le dommage relevait partiellement d’un désordre esthétique.
La venderesse n’informe pas les acquéreurs de ce sinistre.
📂 Procédure
Les acquéreurs, confrontés après la vente aux mêmes désordres, engagent une action en garantie des vices cachés. La venderesse tente de s'exonérer de toute responsabilité en invoquant une clause d'exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente.
Les juges du fond rejettent la demande des acquéreurs, estimant que le sinistre antérieur, partiellement qualifié d’esthétique et non pris en charge par l’assurance, ne pouvait constituer un vice caché au sens juridique du terme.
❓Question juridique
Un vendeur non professionnel peut-il s’exonérer de la garantie des vices cachés en s’abritant derrière une clause d’exclusion, alors qu’il avait connaissance du vice au moment de la vente ?
🧑⚖️ Réponse de la Cour de cassation
Non.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : elle rappelle que le vendeur non professionnel qui a connaissance du vice au moment de la vente ne peut valablement invoquer une clause d’exclusion de garantie, même si cette clause figure dans l’acte.
Elle précise que la venderesse avait connaissance d’un sinistre antérieur affectant l’ouvrage et aurait dû en informer les acquéreurs, quand bien même ce sinistre :
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remontait à plusieurs années ;
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avait été partiellement qualifié de dommage esthétique ;
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n’avait pas été indemnisé par l’assurance.
🏠 Enseignement pour les agents immobiliers
🔎 1. La transparence prime sur la clause contractuelle
Même en présence d'une clause d'exclusion de garantie, si le vendeur a connaissance d’un désordre, il ne peut s’en prévaloir pour se décharger de sa responsabilité.
➡️ Conseil : recommander au vendeur de tout révéler, même des sinistres anciens ou jugés mineurs.
🧾 2. Le devoir d’information indirect du professionnel
Si l’agent immobilier a connaissance d’un sinistre (par exemple par un dossier, une déclaration ou une trace dans le titre de propriété), il a intérêt à alerter son client-vendeur de son obligation de transparence.
➡️ L’agent pourrait engager sa propre responsabilité s’il contribue à la dissimulation.
📁 3. Dossier de vente à constituer avec rigueur
Il est essentiel de documenter les sinistres antérieurs, même non indemnisés, et de vérifier les archives du vendeur (déclarations d’assurance, expertises, courriers).
➡️ En cas de doute : transmettre aux acquéreurs ou intégrer au dossier une mention explicite.
📌 À retenir
Un vendeur non professionnel ne peut se décharger de la garantie des vices cachés s’il avait connaissance du vice au moment de la vente, même si celui-ci a été considéré comme esthétique ou non indemnisé.
L’information prime sur la clause.
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