âť– Cour d’appel de Douai, 1re ch., sect. 1, 20 mars 2025, n° 22/02146
âś… Principe tiré de l’arrêt
L’agent immobilier qui cumule les fonctions de syndic et d’intermédiaire à la vente est tenu d’un devoir d’information renforcé. Il engage sa responsabilité s’il omet de transmettre à l’acquéreur des informations essentielles connues dans l’exercice de ses autres fonctions, en particulier sur des travaux à venir.
đź“ť Les faits
Un agent immobilier, également syndic de copropriété, est mandaté pour vendre un lot de garage situé dans un immeuble dont il assure la gestion.
Peu après la vente, l’acquéreuse reçoit une injonction de payer 2 700 € pour des travaux de réfection du parking, votés quelques jours après la réitération de l’acte.
En réalité, ces travaux avaient été initiés par l’agent lui-même, dans son rôle de syndic : il avait sollicité des devis, préparé la convocation à l’assemblée générale, et donc parfaitement connaissance du projet.
Pourtant, aucune information sur ces travaux n’a été transmise à l’acquéreuse, qui décide d’engager sa responsabilité.
âť“ La question posée aux juges
Un agent immobilier, qui agit également comme syndic, est-il responsable envers l’acquéreur s’il ne lui communique pas des informations sur des travaux dont il a connaissance dans le cadre de sa mission de syndic ?
⚖️ La solution
La cour d’appel écarte la responsabilité des vendeurs, estimant que l’acquéreuse n’aurait pas pu empêcher les travaux, votés à une large majorité.
En revanche, elle confirme la condamnation de l’agent immobilier, retenant un manquement à son devoir d’information et de conseil.
Elle rappelle les principes applicables :
« [L’agent] est tenu, en sa qualité de professionnel, d’une obligation générale d’information et de conseil […] et doit attirer l’attention sur l’existence de désordres apparents qu’il ne peut ignorer. »
Le simple fait d’avoir transmis les documents usuels (état daté, procès-verbaux, etc.) ne suffit pas :
« L’obligation d’information ne saurait être satisfaite […] par la seule transmission de documents standards […] dont il n’est pas établi qu’ils mentionnaient les travaux à venir. »
La faute est retenue et la responsabilité engagée :
-
2 444,80 € pour la perte de chance de négocier,
-
500 € pour le préjudice moral.
🧠Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
Cette décision envoie un signal clair :
👉 Cumuler plusieurs fonctions expose à une exigence renforcée de transparence.
đź“Ś Ce que vous savez en tant que syndic, vous devez le révéler en tant qu’intermédiaire.
đź“Ś Le fait qu’une décision n’ait pas encore été votée n’exonère pas : l’information connue doit être transmise si elle peut influencer le consentement de l’acquéreur.
➡️ Le silence, dans ce contexte, devient fautif.
Et l’argument du "cloisonnement des fonctions" ne protège pas – il renforce au contraire l’obligation de vigilance.
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