🔍 Inter-cabinet : agents immobiliers, vos obligations ne s’arrêtent pas à la signature du co-mandat !

📚 Référence de l’arrêt :
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 février 2025, n° 23-18.327, n° 99 F-D

📌 Les faits

Un propriétaire confie la vente de son château, par mandat non exclusif et sous conditions strictes (confidentialité et absence de visiteurs non ciblés), à une société de droit portugais exerçant l’activité d’agent immobilier.

L’agence portugaise s’associe avec un agent immobilier français, qui détient un mandat de recherche pour un acquéreur potentiel. Un accord de confidentialité est signé, et une visite est rapidement organisée.

Mais peu après cette visite, le propriétaire retire son mandat. Estimant que l’agent immobilier français a violé ses obligations contractuelles (information, prudence, confidentialité), l’agence portugaise lui réclame plus de 300 000 € de dommages-intérêts. Elle est déboutée en appel, puis en cassation.

❓ La question juridique

Un agent immobilier peut-il engager sa responsabilité contractuelle envers un confrère en co-mandat pour avoir manqué à ses obligations d’information, de prudence et de confidentialité ?

⚖️ La solution de la Cour de cassation

Non, en l’espèce, la Cour de cassation confirme que l’agent immobilier français n’a commis aucun manquement fautif :

• Il n’était pas démontré qu’il avait présenté un « curieux » : la qualité de développeur foncier du visiteur était connue de l’agence portugaise ;

• L’agence portugaise avait elle-même mentionné d’autres agences comme acquéreurs potentiels, montrant que l’identité réelle de l’acquéreur n’était pas une information essentielle ;

• Enfin, la preuve que la diffusion de photographies à l’origine de la résiliation du mandat provenait du visiteur n’a pas été apportée.

La demande de réparation est donc rejetée.

📚 Enseignements pratiques pour les agents immobiliers

✅ Encadrez rigoureusement vos collaborations inter-cabinets : formalisez clairement les conditions de coopération, les rôles, les obligations mutuelles et la répartition des commissions dans un co-mandat ou une convention d’inter-cabinet.

✅ Respectez et exigez une vraie confidentialité, notamment concernant les informations sur le bien et les acquéreurs — mais ne confondez pas exigence légitime et mauvaise foi.

✅ L’obligation d’information doit être proportionnée : seule l'information essentielle et influente sur la décision du partenaire est juridiquement opposable.

✅ Enfin, en cas de rupture de mandat du fait du vendeur, la charge de la preuve d’un préjudice imputable au co-mandataire pèse lourdement sur celui qui l’allègue.

🛠️ Dans un marché où les synergies inter-cabinets se multiplient, la vigilance contractuelle et la transparence restent les meilleurs outils de protection… et de collaboration durable !