L’état des parties communes impacte le prix de vente en cas de préemption : une précision utile pour les agents immobiliers

Références de l’arrêt

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-23.206

Les faits

Un propriétaire souhaitait vendre un lot situé dans un immeuble en copropriété, implanté dans une zone d’aménagement différé (ZAD). Conformément aux dispositions applicables dans cette zone, la commune disposait d’un droit de préemption. Informée de l’intention de vendre, elle a exercé ce droit.

Un désaccord est né entre le vendeur et l’établissement public foncier délégataire du droit de préemption sur la juste valeur du bien. La dégradation des parties communes (absence d’entretien et de travaux) était au cœur du litige. Le propriétaire estimait que cet état dégradé ne devait pas être pris en compte, car il résultait de la mise en ZAD, laquelle avait gelé les travaux dans l’immeuble.

Après une première décision judiciaire, la cour d’appel a fixé un prix plus élevé que celui proposé par l’établissement public, écartant l’impact de la dégradation des parties communes sur la valeur du bien.

La question posée à la Cour de cassation

Faut-il tenir compte de l’état des parties communes pour fixer le prix d’un lot en copropriété dans le cadre d’une procédure de préemption, même lorsque leur dégradation résulte de circonstances extérieures (ZAD) ?

La solution apportée par la Cour de cassation

Oui. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel. Elle affirme que :

« Le prix d’un bien préempté tient compte, s’agissant d’un lot dans un immeuble en copropriété, de l’état des parties privatives et des parties communes, peu importe que la dégradation de ces dernières soit due à l’arrêt de tous travaux en raison de la création d’une ZAD. »

L’état de l’immeuble doit donc être pris en compte objectivement, à la date du jugement de première instance, quelle que soit la cause de sa dégradation.

Les enseignements pour les agents immobiliers

✅ État global du bien = valeur vénale
En matière de préemption, l’évaluation du prix de vente doit prendre en compte l’état réel du bien, parties communes comprises. Cela inclut même les dégradations causées par des circonstances extérieures, comme le classement en ZAD.

✅ Bien connaître le contexte urbanistique
Les agents doivent vérifier si le bien est situé en ZAD ou dans une zone soumise à préemption. Cette information impacte la stratégie de vente, les délais, et les négociations sur le prix.

✅ Conseiller le vendeur avec précision
En cas de préemption, il est essentiel d’expliquer au vendeur que la commune n’a pas à proposer le prix espéré, mais le prix juste, en lien avec l’état réel du bien. Le rôle de conseil prend ici toute son importance.

✅ Penser à l’expertise technique
Une visite attentive des parties communes et, si nécessaire, une expertise immobilière, peuvent appuyer la position du vendeur ou permettre d’anticiper une baisse de prix imposée par le juge.