Agent immobilier : attention à la rédaction d’acte, une responsabilité bien réelle

Un compromis mal ficelé peut coûter cher

Derrière une vente en apparence simple, se cachent parfois de sérieux risques juridiques. Et lorsqu’un agent immobilier rédige un compromis, il n’est plus seulement un intermédiaire : il engage sa responsabilité professionnelle.

C’est ce que rappelle un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux rendu le 7 avril 2025 (n° 23/01743), à propos d’un terrain vendu en lotissement.

Une vente qui tourne mal

Un acquéreur signe une promesse de vente, rédigée par l’agent immobilier, pour construire quatre logements. Problème : le règlement du lotissement limite à un seul logement par lot.

Résultat :

• Le permis de construire est attaqué,

• La vente devient caduque,

• L’acquéreur réclame le remboursement du dépôt de garantie et l’indemnisation de ses frais (architecte, géomètre…).

Il reproche à l’agent de ne pas l’avoir informé de cette restriction.

Ce que dit la justice

La cour d’appel de Bordeaux est claire sur les obligations du professionnel :

« L’agent immobilier, intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie. »

« Ce devoir de vérification a pour corollaire une obligation de renseignement et de conseil. À cet égard, l’agent immobilier doit donner à son mandant toute information utile quant à la bonne fin de l’opération. »

« L’obligation de renseignement consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé. Enfin, il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne. »

Dans cette affaire, l’agent n’avait pas consulté le règlement du lotissement, ni les statuts de l’ASL. Il n’a pas signalé la clause interdisant plusieurs logements par lot.

« [L’agent] n’a pas attiré l’attention de [l’acquéreur] sur les restrictions au droit de construire, alors [qu’il] avait le devoir de fournir une information complète sur la situation exacte du bien. »

Une faute reconnue, mais pas d’indemnisation

La cour reconnaît que l’agent a manqué à ses obligations, mais rejette l’indemnisation : l’acheteur n’a pas prouvé clairement que cette faute était la cause directe de son préjudice.

Une rigueur sur le plan probatoire, mais un rappel très clair sur le plan juridique.

Points clés à retenir

• Rédiger un acte engage la responsabilité de l’agent, au même titre qu’un notaire.

• La rédaction doit être précédée d’une vérification approfondie : règlements, statuts, servitudes…

• L’agent a un devoir de conseil et de mise en garde.

Conseil pro : ne restez pas seul

Face à des documents techniques ou à des projets complexes, il est essentiel de collaborer avec un notaire. Cela permet de sécuriser la vente, d’éviter les contentieux… et de protéger la responsabilité de l’agent.

Oui, les notaires peuvent sembler plus lents. Mais une relation de travail fluide peut s’installer, dans l’intérêt commun du client.