Dans un arrêt du 3 avril 2025, n°23-20555, la Cour de cassation rappelle un principe essentiel en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) :
➡ La surface contractuelle est celle figurant au contrat de réservation.
Faits
Un acheteur signe un contrat de réservation mentionnant une surface précise. À la livraison, la surface réelle est inférieure, au-delà de la marge tolérée. L’acheteur demande une réduction du prix.
Le promoteur oppose que l’acte authentique de vente ne mentionne pas de surface et que seul le plan annexé devrait faire foi.
Question posée à la Cour
La surface contractuelle doit-elle être déterminée à partir du contrat de réservation ou de l’acte authentique de vente ?
Solution (réponse de la Cour)
La Cour de cassation écarte l’argument du promoteur :
-
L’acte authentique et la procuration ne précisaient pas la contenance du lot.
-
Les plans annexés à l’acte étaient illisibles.
-
Seul le contrat de réservation, clair sur la surface, fait foi.
Résultat : la différence de surface supérieure à la marge tolérée justifie une réduction de prix.
Principes à retenir
-
Le promoteur est tenu d’une obligation de délivrance conforme (article 1604 du Code civil).
-
En cas de surface livrée inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut demander une diminution de prix (article 1619 du Code civil).
-
La surface habitable est celle définie à l’article R. 111-2 du CCH.
Enseignements pour les ADB et professionnels de l’immobilier
✅ Vérifier la cohérence des surfaces entre contrat de réservation et acte authentique.
✅ Exiger des plans clairs et lisibles annexés aux actes.
✅ Informer vos clients acheteurs qu’ils peuvent agir en cas de moindre surface supérieure à 1/20e.
✅ Conseiller aux promoteurs de sécuriser leurs actes en alignant les surfaces contractuelles et en fournissant des annexes exploitables.
Ajouter un commentaire
Commentaires