L’agent immobilier peut-il réclamer une indemnité lorsque le vendeur et l’acheteur concluent une vente en l’excluant délibérément ?

Quand acheteur et vendeur contournent l’agent immobilier : condamnation à 30 000 €

📌 Référence de l’arrêt
Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 13 février 2024, n° 22/00376

📌 Rappel du principe tiré de l’arrêt
Un agent immobilier a droit à sa commission lorsqu’il met en relation un vendeur et un acheteur, et que la vente se conclut grâce à son intervention. Une clause pénale protège cette rémunération : si le vendeur conclut la transaction en contournant l’agence, il doit payer une indemnité. L’acheteur peut aussi être tenu responsable s’il participe à la fraude.

📌 Les faits
Le propriétaire d’un restaurant signe un mandat de vente non exclusif avec une agence immobilière, avec une commission prévue à la charge de l’acheteur. L’agence transmet des informations essentielles (bail, bilan, etc.).

Mais la vente est conclue hors agence. Le vendeur prétend avoir réalisé la transaction via une autre agence, ce qui s’avère faux. Aucun des deux ne prouve qu’ils se connaissaient avant ou qu’un autre intermédiaire a joué un rôle.

📌 La procédure
L’agent immobilier saisit la justice pour réclamer l’application de la clause pénale. En première instance, seule la responsabilité du vendeur est reconnue. En appel, la décision est renforcée : vendeur et acheteur sont condamnés ensemble.

📌 La question principale de l’arrêt
L’agent immobilier peut-il réclamer une indemnité lorsque le vendeur et l’acheteur concluent une vente en l’excluant délibérément ?

📌 La solution et le raisonnement de la cour
✅ Le vendeur est condamné à appliquer la clause pénale du mandat. En concluant la vente sans l’agence, il viole son engagement contractuel.
✅ L’acheteur est aussi condamné pour faute délictuelle. En participant à la fraude, il cause un préjudice à l’agent immobilier.
💰 Conséquence :

• 30 000 € (10 % du prix de vente) à verser à l’agent immobilier.
• 3 000 € de frais de justice à payer solidairement par le vendeur et l’acheteur.

📌 Enseignements pour les agents immobiliers
🔹 Sécurisez votre commission avec une clause pénale : elle protège contre le contournement.
🔹 Un acheteur complice peut être condamné : la fraude engage sa responsabilité.
🔹 Exigez des preuves en cas de contestation : un vendeur ne peut pas invoquer une autre agence sans justificatif.

➡️ Moralité : contourner l’agent immobilier peut coûter bien plus cher ! 🔥

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