L’agent immobilier engage-t-il sa responsabilité pour ne pas avoir informé l’acquéreur des désordres affectant le bien, et dans quelle mesure ?

Responsabilité de l’agent immobilier en cas d’omission d’information sur des désordres visibles

Référence de l’arrêt

Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 13 février 2024, n° 20/00446

Rappel du principe tiré de l’arrêt

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur. Il doit signaler les désordres visibles qui pourraient influencer la décision d’achat. Toutefois, il n’est pas responsable des vices cachés nécessitant une expertise technique approfondie.

Les faits

Un acquéreur achète une maison pour 30 000 € par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Après la vente, il découvre plusieurs désordres, notamment :

• Un fléchissement du plancher
• L’effondrement d’un escalier en bois
• Une cheminée à foyer fermé au lieu d’un insert annoncé
• L’absence de tubage de la cheminée
• Une poutre maîtresse en mauvais état
• Une toiture et des solins dégradés

Estimant que l’agent immobilier aurait dû l’informer de ces défauts, l’acquéreur engage sa responsabilité.

La procédure

L’acquéreur assigne l’agent immobilier en réparation de son préjudice devant le tribunal. Après une première décision défavorable, il interjette appel devant la cour d’Angers.

La question principale de l’arrêt

L’agent immobilier engage-t-il sa responsabilité pour ne pas avoir informé l’acquéreur des désordres affectant le bien, et dans quelle mesure ?

La solution et le raisonnement de la cour

La cour retient une responsabilité partielle de l’agent immobilier :
✅ L’état de la toiture et des solins était visible lors d’une visite attentive, notamment en raison de traces d’infiltration. En ne signalant pas ces défauts, l’agent a manqué à son devoir de conseil.
❌ L’état de l’escalier était visible et l’acquéreur aurait pu s’en rendre compte lui-même.
❌ L’absence de tubage de la cheminée et l’état de la poutre maîtresse nécessitaient une expertise technique, et ne relevaient donc pas du devoir d’information de l’agent.
❌ La nature de la cheminée (foyer fermé au lieu d’insert) ne causait pas de préjudice avéré à l’acquéreur.

➡️ Indemnisation : Le manquement de l’agent immobilier a causé une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, évaluée à 10 % du prix d’acquisition. L’acquéreur est indemnisé à hauteur de 1 175 € HT.

➡️ Pas de recours possible : L’agent immobilier ne peut pas se retourner contre le diagnostiqueur, car l’évaluation de la toiture ne relevait pas de ses obligations.

Enseignements pour les agents immobiliers

1. Informer sur les désordres visibles : Tout défaut pouvant être constaté lors d’une visite attentive doit être signalé à l’acquéreur.
2. Ne pas se substituer à un expert : Un agent immobilier n’a pas à détecter des vices cachés nécessitant des compétences techniques spécifiques.
3. Risque de responsabilité en cas d’omission : En cas de manquement à son devoir d’information, il peut être tenu responsable d’une perte de chance de négociation, avec une indemnisation financière à la clé.
4. Importance des vérifications : Une inspection approfondie des éléments visibles et une mention explicite des désordres constatés peuvent éviter toute mise en cause.

👉 Conclusion : Une vigilance accrue est requise pour éviter toute mise en cause de responsabilité, notamment en ce qui concerne les désordres apparents qui peuvent affecter la valeur du bien.