Le devoir de conseil de l'agent immobilier

⚖️Cour d'appel de Paris, pôle 4, chambre 1, 17 janvier 2025, n° 23/01782.

📈 Le principe jurisprudentiel

L'agent immobilier, au-delà de son rôle d'intermédiaire, est tenu à une obligation d'information et de conseil vis-à-vis de l'acquéreur non professionnel. Cette obligation inclut la vérification des informations fournies par le vendeur et la recherche d'éléments susceptibles d'affecter la décision de l'acquéreur.

📝 Les faits

Un couple a acquis un appartement situé dans un ensemble en copropriété par l'intermédiaire d'un agent immobilier titulaire d'un mandat de vente sans exclusivité. Peu après l'achat, les acquéreurs ont découvert d'importants désordres structurels affectant l'immeuble, ainsi que l'existence de contentieux lourds à l'encontre de la copropriété. Ils ont alors assigné le vendeur et l'agent immobilier pour réticence dolosive et vices cachés.

📜 La procédure

Le Tribunal judiciaire de Paris a débouté les acquéreurs de leurs demandes. Ceux-ci ont interjeté appel devant la Cour d'appel de Paris.

🤔 La question principale

L'agent immobilier engage-t-il sa responsabilité lorsqu'il ne vérifie pas les informations fournies par le vendeur et ne prend pas les mesures nécessaires pour éclairer l'acquéreur sur l'état réel du bien ?

✅ La solution de la Cour

Par son arrêt du 17 janvier 2025, la Cour d'appel de Paris retient la responsabilité du vendeur pour réticence dolosive, mais également celle de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Elle considère que :

• L'agent immobilier est tenu à une obligation de moyens, ce qui implique un certain degré de diligence dans la vérification des informations fournies par le vendeur.

• Son rôle ne se limite pas à transmettre des informations brutes mais à s'assurer de leur exactitude et à fournir un conseil objectif.

• En l'espèce, la présence d'étais de confortement visibles lors des visites et la réception de courriels alarmants sur l'état des fondations auraient dû alerter l'agent.

• Il lui incombait de vérifier les procès-verbaux d'assemblée générale et d'interroger le syndic pour s'assurer de la fiabilité des informations communiquées à l'acquéreur.

La Cour en déduit que l'agent immobilier a manqué à son obligation de diligence et d'information, engageant ainsi sa responsabilité.

🔧 Les enseignements pour les agents immobiliers

Cet arrêt met en lumière l'importance pour les agents immobiliers de ne pas se limiter à un simple rôle d'intermédiaire passif. Il leur impose une véritable obligation de vérification et de conseil, qui se traduit par :

1. 💡 Une vigilance accrue : En cas de signaux d'alerte (présence d'étais, interrogations répétées des acquéreurs, mentions d'incidents dans les PV d'AG), l'agent doit approfondir ses recherches.

2. 🔍 Une vérification active des informations : Ne pas se contenter des déclarations du vendeur mais recouper avec les documents disponibles (PV d'AG, rapports d'expertise, correspondances entre parties).

3. ⚠️ Un devoir de mise en garde : Si des doutes subsistent, l'agent doit alerter l'acquéreur et, le cas échéant, le déconseiller de poursuivre l'achat.

Cette décision confirme que la responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée dès lors qu'il manque à son obligation de prudence et de diligence dans la transmission des informations essentielles à l'acquéreur.