L’indemnité d’immobilisation et les nuisances sonores

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2024 n° 21-24.480

Le principe : 

Si l’acheteur renonce à la vente en raison de nuisances sonores qu’il découvre après la signature de la promesse, la non-réalisation de la vente est imputable au vendeur, de sorte que l’indemnisation d’immobilisation n’est pas due.

En détail : 

Les faits :

• Une promesse unilatérale de vente est signée pour un appartement.
• Après signature, l’acheteur découvre des nuisances sonores liées à l’utilisation des appareils sanitaires des logements voisins.
• Malgré des travaux d’isolation réalisés par le vendeur, les nuisances persistent.
• L’acheteur refuse d’acquérir le bien, restitue les clés et demande la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
• Le vendeur réclame en justice le paiement de cette indemnité.

La question : 

Le vendeur peut-il prétendre à l’indemnité d’immobilisation si l’acheteur renonce à l’acquisition pour des nuisances sonores découvertes après la signature de la promesse ?

La solution : 

La Cour de cassation considère que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due lorsque :

• Le refus d’achat de l’acheteur est légitime.
• Les nuisances découvertes sont imputables au vendeur, qui n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme.

Quels enjeux pour les agents immobiliers : 

1. Transparence accrue :

   • Importance de signaler clairement les éventuelles nuisances ou défauts aux futurs acquéreurs.
   • Nécessité de garantir un descriptif précis et fidèle du bien pour sécuriser la transaction.

2. Protection juridique :

   • Bien conseiller les vendeurs sur leurs obligations, notamment en matière de conformité du bien.
   • S’assurer que des diagnostics ou des travaux ne sont pas superficiels et répondent réellement aux problématiques signalées.

3. Confiance des clients :

   • Être vigilant sur la qualité et la véracité des informations transmises renforce la crédibilité de l’agent immobilier et sécurise les honoraires.

4. Responsabilité partagée :

   • Éviter les situations où l’acheteur peut légitimement refuser la vente en raison d’un manquement du vendeur ou d’informations dissimulées.

Conclusion

Cet arrêt rappelle que la qualité des biens vendus et la transparence sont essentielles pour éviter les litiges. Les agents immobiliers doivent jouer un rôle de vigilance et de conseil pour préserver les intérêts de toutes les parties.