Il s'agit d'un arrêt de la Cour d'appel de Douai du 3 octobre 2024 n°23-02020.
Les faits :
un propriétaire délivre un congé-vente, avec une offre pour un prix de 400 000 €. L’offre n’est pas acceptée par le locataire, qui quitte les lieux à l’issue du préavis. Après son départ, le propriétaire confie un mandat de vente à un AI. Un compromis est vite conclu avec un acquéreur trouvé par l’AI, pour un prix de 380 000 € FAI pour 10 000 € (charge acquéreur).
Au titre du droit de préemption subsidiaire, le notaire chargé de la vente notifie une seconde offre à l’ex-locataire, qui l’accepte. Après finalisation de la vente, l’ex-locataire assigne l’AI en remboursement de la somme perçue pour ses honoraires.
La question :
Les honoraires sont-ils dus par l’agent immobilier lorsque le locataire préempte ?
Pour la Cour d’appel : Oui !
En soulignant le « caractère déterminant» de l’intervention de l’AI. En se substituant au tiers acquéreur, l’ex-locataire a accepté d’acquérir «aux mêmes conditions».
Pour la Cour de cassation : Non…
le locataire qui «exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée» par un AI «ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ».
Enseignement pour les agents immobiliers :
Anticiper les cas de préemption : Informer clairement les vendeurs sur l’impact du droit de préemption, et le fait que les honoraires ne seront pas dus si le locataire se substitue à l’acquéreur initial.
Encadrer les mandats de vente : Préciser dans les mandats les conditions de rémunération en cas d’exercice du droit de préemption.
Sécuriser la rémunération : Veiller à ne pas inclure dans les calculs de commission des ventes susceptibles d’être préemptées, sauf si une prestation distincte a été expressément convenue.
Ce rappel jurisprudentiel met en lumière l’importance de bien maîtriser les mécanismes du droit de préemption pour éviter des litiges postérieurs à la vente.
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