La rétractation de l'acquéreur : 10 jours, mais à compter de quand ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 19 déc. 2024, n° 23-12.652. 

Faits

Un compromis de vente est signé le 28 août 2018 via une agence immobilière.

• La promesse de vente est notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) le 30 août 2018, et présentée à son domicile le 4 septembre 2018.
• L’acquéreur se rétracte par une lettre expédiée le 15 septembre 2018, soit 11 jours après le début du délai légal.

L’agence immobilière estime que cette rétractation est tardive et assigne l’acquéreur en justice pour obtenir réparation.

Procédure

1. Première instance : L’agence immobilière obtient gain de cause, la rétractation étant jugée hors délai.
2. Cour d’appel : La décision est confirmée.
   • Le délai de rétractation a commencé le 5 septembre 2018 (lendemain de la première présentation de la LRAR).
   • Il s’est terminé le 14 septembre 2018 à minuit.
   • La rétractation du 15 septembre 2018 est donc tardive.
3. Recours en cassation : L’acquéreur conteste cette interprétation et demande que le délai soit recalculé en prenant en compte l’article 641 du Code de procédure civile, selon lequel le point de départ d’un délai ne doit pas être pris en compte.

Question juridique

L’acquéreur peut-il cumuler les effets des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et 641 du Code de procédure civile pour prolonger le délai de rétractation ?

Solution

La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acquéreur (Cass. 3e civ., 19 déc. 2024, n° 23-12.652). Elle rappelle que :

• Les articles L. 271-1 du CCH et 641 du Code de procédure civile expriment la même règle.
• Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR.
• Ces dispositions ne peuvent pas être cumulées pour prolonger le délai.

Ainsi, l’acquéreur s’étant rétracté après l’expiration du délai légal, sa responsabilité délictuelle est engagée. Il est condamné à indemniser l’agence immobilière à hauteur de 3 000 €, représentant une partie de la perte de sa commission.

Points essentiels et règles applicables

1. Détermination du délai :

   • Le délai de 10 jours commence le lendemain de la première présentation de la notification.
   • Le jour de présentation (ou de remise en main propre) ne compte pas dans le calcul.

2. Application aux différents cas :

   • Notification par LRAR : le délai commence au lendemain de la première présentation.
   • Remise en main propre : le délai court à partir du lendemain de la remise (article D. 271-6 du CCH).

3. Responsabilité en cas de dépassement :

   • Un acquéreur se rétractant hors délai engage sa responsabilité délictuelle et peut être tenu d’indemniser les professionnels lésés.

Conclusion

Cette affaire rappelle l’importance pour les acquéreurs et les professionnels de bien maîtriser les délais légaux de rétractation et leur computation. Une notification tardive ou une mauvaise interprétation des délais peut entraîner des préjudices financiers importants.