Que se passe-t-il lorsque le mandant passe sans le concours de l'agence immobilière ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour d'appel de Rennes du  26 novembre 2024 n°23-03768. 

Les faits : 

• Le 10 septembre 2018, la société SSDB signe un mandat simple de vente avec le cabinet [X] pour céder un fonds de commerce à [Localité 5].
• Le mandat prévoit :
  • Une rémunération de 12 % sur le prix de vente (160 000 €).
  • Un droit de suite, interdisant la vente à un acquéreur présenté par le mandataire pendant le mandat et deux ans après, sous peine de pénalité.
  • L’obligation pour le mandant d’informer l’agence en cas de vente, même sans son concours, pendant la durée du mandat et deux ans après.
• En janvier 2020, le cabinet [X] découvre qu’un bar à huîtres, sous l’enseigne LA BOURRICHE, s’installe dans le local commercial.
• Mme [X] [T] réclame 28 800 € pour violation du mandat.
• La société SSDB affirme n’avoir jamais été informée de la visite de M. [O].
• Un litige s'ensuit, conduisant à un jugement puis à un appel.

La question : 
Quels risques encourt le vendeur en cas de non-respect des clauses d’un mandat de vente, notamment le droit de suite et l’obligation d’information ?

La solution :

• Le tribunal, le 25 mai 2023, a rendu la décision suivante :
  • Violation de l’obligation d’information : la société SSDB a été condamnée à 6 000 € pour ne pas avoir communiqué le nom de l’acquéreur au mandataire.
  • Violation du droit de suite : la société SSDB et M. [O] ont été condamnés solidairement à 12 000 €.
  • Des frais irrépétibles de 3 000 € ont également été prononcés.
• En appel, M. [O] et la société LA BOURRICHE contestent la preuve de la visite et les conditions d’application du mandat. La décision finale reste à confirmer.

Quels enjeux pour les agents immobiliers ?

• Sécurisez vos mandats : rédigez des clauses claires et conformes à la loi Hoguet, notamment concernant les preuves des visites et les obligations du mandant.
• Documentez toutes les visites : systématisez la signature de bons de visite pour éviter toute contestation.
• Conseillez vos clients : informez-les des risques et conséquences d’un non-respect des obligations du mandat.
• Restez vigilant : en cas de suspicion de violation du droit de suite, collectez des preuves solides avant d’agir.

Pour les clients :

• Respectez vos obligations contractuelles : pour éviter des pénalités lourdes et des procédures judiciaires longues.