L'agent immobilier doit-il mener des investigations approfondies ?

Il s'agit d'un jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 17 octobre 2024 n°21/05969. 

Le tribunal a retenu l’absence de responsabilité de l’agent immobilier lorsque celui ignore les vices : « en l’absence d’élément justifiant un risque d’inondation porté à sa connaissance, il ne peut être reproché à l'agent immobilier de ne pas avoir mené des investigations approfondies » 

Les arguments du juges : 

« Comme il l'a été rappelé, un état des risques déclarant le bien immobilier hors d'une zone inondable était joint à l'acte de vente. Par ailleurs à l'occasion des visites ayant précédé la vente, il n'était pas visible que la villa avait subi des inondations. Aucune trace ou dégradation n'était de nature à conduire Monsieur [C] [K] à s'interroger sur le caractère inondable de la zone du bien immobilier.

Il est constant, qu'en l'absence d'élément justifiant un risque d'inondation porté à sa connaissance, il ne peut être reproché à Monsieur [C] [K] de ne pas avoir mené des investigations approfondies »

Quels enseignements pour les agents immobiliers ?

1. Absence de responsabilité sans connaissance du risque :

Le tribunal souligne que l'agent immobilier ne peut être tenu responsable d’un vice caché qu’il ignorait légitimement.

• Si aucun élément concret (rapport, document, dégradation visible) ne laisse présager un risque (ex : inondation), l’agent n’a pas l’obligation de mener des investigations supplémentaires.

2. Valeur probante des documents officiels :

• L’état des risques annexé à l’acte de vente, déclarant le bien hors de la zone inondable, constitue une preuve suffisante pour exonérer l’agent.
• Les agents doivent veiller à inclure systématiquement les documents officiels (ERP, diagnostics) dans le dossier de vente et s’assurer de leur mise à jour.

3. Importance des visites préalables :

• Le tribunal insiste sur le fait que l’absence de signes visibles (dégradations, traces d’inondation) lors des visites exonère l’agent de toute suspicion ou obligation d'enquêter davantage.
• Les agents doivent documenter les visites et conserver des comptes rendus décrivant l’état du bien, pour se protéger en cas de litige.

4. Limites des obligations de l’agent immobilier :

• L'agent immobilier est un intermédiaire, non un expert technique ou géologue. Son rôle est de transmettre les informations connues, mais il n’a pas d’obligation d’enquête approfondie au-delà des éléments portés à sa connaissance.

Conseil pratique :

Lorsqu’aucun élément ne laisse présager un risque (et que les documents légaux sont conformes), l’agent peut se prémunir contre des litiges futurs en formalisant par écrit que l’acheteur a pris connaissance des documents annexes et n'a pas relevé d'anomalies lors des visites.