L'écrit vous dégage !

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (n°23-11.532)

Les faits :

• En 2008, un particulier achète une propriété comprenant des parcelles, un étang et un chalet.
• Plus tard, le propriétaire tente de revendre le bien sans succès, car celui-ci est situé en zone non constructible.
• L'acquéreur assigne les vendeurs et le notaire pour dol, invoquant une dissimulation de la situation réelle du bien, et réclame l’annulation de la vente ainsi que des dommages-intérêts.

La décision :

• La Cour de cassation rejette la demande d’annulation.
• Elle considère que l'acquéreur n’a pas prouvé qu'il n'aurait pas acheté le bien s'il avait été informé de la non-constructibilité.
• La Cour souligne que l'acquéreur avait déclaré dans l’acte de vente qu’il connaissait le bien et s’était renseigné sur les règles d’urbanisme.

Enseignements pour les agents immobiliers :

1. Vérification des règles d'urbanisme :

• Avant toute vente, l'agent immobilier doit systématiquement vérifier les règles d'urbanisme applicables.
• Pour les biens situés en zones sensibles (non constructibles, zones agricoles, etc.), il est crucial d’informer l’acquéreur de manière explicite et détaillée.

2. Transparence et traçabilité :

• L'agent doit s'assurer que l'acquéreur signe une clause de reconnaissance indiquant qu'il a bien été informé de l'état du bien et des restrictions éventuelles (zone non constructible, servitudes, etc.).
• Conservez une trace écrite de tous les échanges et des documents fournis à l'acquéreur, notamment les certificats d'urbanisme et les plans cadastraux.

3. Responsabilisation de l'acquéreur :

• L'arrêt souligne que l'acquéreur a une part de responsabilité dans la vérification du bien.
• Encouragez vos clients à consulter la mairie ou les services d’urbanisme pour obtenir des informations complémentaires avant de finaliser l’achat.

4. Protection de l’agent immobilier :

• Insérez des clauses de non-garantie ou de limitation de responsabilité concernant la constructibilité du bien, à condition que l’agent ait clairement informé l’acquéreur de la situation juridique du terrain.
• En cas de doute ou de situation complexe, conseillez aux acquéreurs de solliciter une étude approfondie par un notaire ou un professionnel du droit immobilier.

5. Éviter l’omission involontaire :

• Si un élément de la propriété est susceptible de prêter à confusion (ex : chalet sur un terrain non constructible), mentionnez-le clairement dans l'annonce et dans les documents contractuels.

Conclusion :

Cet arrêt rappelle que la responsabilité de l’acquéreur est engagée s’il ne prend pas les mesures nécessaires pour s’informer.
Toutefois, l'agent immobilier doit jouer un rôle de conseil actif et veiller à la parfaite transparence sur les caractéristiques juridiques du bien vendu, afin d’éviter toute mise en cause.