Travaux et défaut de conseil de l'agent immobilier

Il s'agit d'un jugement du tribunal de Draguignan du 4 septembre 2024. 

Faits :

• En 2016, un acquéreur achète un fonds de commerce bar-tabac-PMU.
• En 2018, des travaux importants de voirie d’une durée de 13 mois sont notifiés, affectant la rue où est situé le commerce.
• En 2024, l’acquéreur est placé en redressement judiciaire.
• L’agence immobilière ayant réalisé la transaction est poursuivie pour manquement à son devoir d’information.

Décision :
Le tribunal condamne l’agence immobilière en retenant que :

• Les travaux de réaménagement du centre-ville étaient connus de l’ensemble des acteurs économiques locaux.

• L’agence aurait dû informer l’acquéreur de l’existence et de l’ampleur de ces travaux, car cela représentait une information essentielle susceptible d’influencer la décision d’achat.

• De plus, eu égard à l’état d’avancement du projet au moment de la conclusion du contrat, la société mandataire est mal fondée à se prévaloir de l’absence de caractère certain des travaux (allégués comme “hypothétiques”), d’autant qu’ils étaient de deux natures (réaménagement et remplacement de conduites en plomb). Il était donc certain qu’il y aurait des travaux d’envergure dans le centre-ville au  moment de la transaction, et  ce,  à brève  ou  moyenne  échéance ; à cet égard, il est à à considérer qu’il était certain que ces travaux auraient lieu tandis que le crédit souscrit pour l’acquisition du commerce n’aurait pas été amorti ».

Enseignements pour les agents immobiliers :

1. Obligation de renseignement approfondi :

• L’agent immobilier doit se renseigner activement sur tout projet d’urbanisme ou de travaux susceptibles d’impacter la valeur ou l’exploitation du bien vendu.
• Une simple méconnaissance ou minimisation des projets à venir ne constitue pas une excuse valable.

2. Devoir d’information renforcé :

• Même si l’information est de notoriété publique (par exemple connue localement), l’agent doit s’assurer que l’acquéreur est pleinement informé.
• Toute donnée susceptible d’affecter le commerce (accessibilité, fréquentation) doit être communiquée avant la conclusion de la vente.

3. Risque de mise en cause pour faute :

• L’omission d’informations importantes, comme des travaux programmés, peut engager la responsabilité de l’agence, entraînant des condamnations financières si cela conduit à des pertes ou à des difficultés économiques pour l’acquéreur.

4. Conseil pratique pour les agents :

• Anticipez et documentez : Lors de la vente de fonds de commerce, interrogez systématiquement la mairie, la préfecture ou tout organisme compétent pour connaître les projets en cours.
• Trace écrite : Transmettez par écrit aux acquéreurs toutes les informations pertinentes sur l’environnement du bien, et faites-les signer pour preuve de réception.

Conclusion :

Ce jugement rappelle que l’agent immobilier n’est pas un simple intermédiaire passif. Il doit adopter une posture de conseil proactif et averti, sous peine d’engager sa responsabilité professionnelle.