L'acquéreur est alerté avant la vente ? Il ne pourra pas agir après pour dol !

Il s'agit d'un arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (n°23-11.532)

Les faits : 

• Acquisition initiale (2008) : Un particulier achète une propriété avec des parcelles, un étang et un chalet, qui est en réalité situé en zone non constructible.
• Revente (vers 2017) : Le propriétaire cherche à revendre le bien sans succès. Il découvre, via un certificat d'urbanisme des services communaux, que le bien est en zone non constructible et que la construction du chalet était illégale.

La procédure 

• Demande d'annulation pour dol : L'acquéreur assigne les vendeurs et le notaire en annulation de la vente pour dol, et réclame des dommages-intérêts.

Décision de la Cour d'appel

• Dol caractérisé : La cour d'appel constate que les vendeurs ont sciemment omis d'informer l'acquéreur des restrictions d'usage et de destination liées à la construction du chalet.
• Annulation de la vente : La cour annule la vente pour dol, ordonne les restitutions réciproques, et condamne les parties à divers paiements.
• Partage de responsabilité : Une répartition de la responsabilité entre les parties est décidée.

Pourvoi en Cassation

• Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation casse la décision de la cour d'appel.
• Elle juge que l'acquéreur n'a pas prouvé qu'il n'aurait pas acheté le bien s'il avait été informé de la dissimulation. En effet, l'acquéreur avait déclaré dans l'acte de vente qu'il connaissait le bien et avait pris les renseignements nécessaires sur les règles d'urbanisme.

Analyse

1. Dol et information : Pour qu'une annulation pour dol soit prononcée, il est essentiel de prouver que la fraude a eu un impact décisif sur la décision de l'acquéreur. L'acquéreur doit démontrer qu'il n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes s'il avait eu connaissance de la vérité.

2. Déclarations de l'acquéreur : Dans ce cas, la déclaration de l'acquéreur affirmant sa connaissance du bien et des règles d'urbanisme a joué un rôle crucial. Cela a amené la Cour de cassation à conclure qu'il n'était pas établi que la dissimulation des conditions illicites de construction aurait conduit l'acquéreur à ne pas acheter le bien.

3. Responsabilité du notaire : Bien que les vendeurs aient sollicité la garantie du notaire, la décision de la Cour de cassation se concentre principalement sur le dol et l'impact sur la décision de l'acquéreur.

En somme, cette affaire illustre l'importance de démontrer l'impact du dol sur la décision d'achat pour obtenir une annulation de la vente. Les juges examinent soigneusement les preuves pour déterminer si la fraude a été suffisamment déterminante dans la décision de l'acheteur.

Quelles leçons pour les agents immobiliers ? 

L’affaire exposée offre plusieurs enseignements importants pour les agents immobiliers, notamment en ce qui concerne la transparence, les obligations d’information, et la vérification des documents. Voici les principales leçons à retenir :

1. Transparence et Obligation d'Information

• Informations Complètes : Les agents immobiliers doivent s'assurer que toutes les informations pertinentes concernant le bien sont communiquées de manière claire et complète aux acheteurs. Cela inclut les restrictions d'urbanisme, les problèmes de construction, et toutes les données susceptibles d'affecter la valeur ou l'usage du bien.
• Réticence Dolosive : Il est essentiel de ne pas dissimuler d’informations cruciales ou de ne pas omettre des détails importants sous prétexte que l'acheteur ne les demande pas explicitement.

2. Vérification et Conformité

• Vérification des Documents : Les agents doivent vérifier minutieusement les documents relatifs au bien, tels que les certificats d'urbanisme, les permis de construire, et les restrictions de zone. Une vérification insuffisante peut entraîner des litiges et des accusations de dol.
• Conseils Juridiques : Il est souvent sage de recommander aux acheteurs de consulter des experts (notaires, avocats spécialisés en droit immobilier) pour s’assurer que tous les aspects juridiques du bien sont en ordre.

3. Documentation et Déclarations

• Actes de Vente : Les agents doivent veiller à ce que les actes de vente soient rédigés avec précision, en incluant toutes les informations pertinentes et en faisant référence aux documents légaux nécessaires.
• Déclarations de Connaissance : Si un acheteur déclare qu'il connaît le bien et ses conditions, les agents doivent s’assurer que cette déclaration est bien informée et qu’elle ne repose pas sur des informations incomplètes ou erronées.

4. Responsabilité et Garantie

• Responsabilité Professionnelle : Les agents immobiliers doivent être conscients de leur responsabilité professionnelle en matière d'exactitude des informations fournies. En cas de manquement, ils peuvent être tenus responsables de l’impact financier sur les parties concernées.
• Assurance et Garanties : Il peut être prudent pour les agents d’avoir une assurance responsabilité professionnelle qui couvre les erreurs et omissions potentielles. Cela peut offrir une protection contre les réclamations liées à la fourniture d’informations incorrectes ou incomplètes.

5. Sensibilisation des Acheteurs

• Recommandations à l’Acheteur : Conseiller aux acheteurs de vérifier les aspects juridiques et techniques du bien avant de finaliser l'achat est crucial. Bien que les agents puissent fournir des informations, il est essentiel que les acheteurs soient également proactifs dans leur propre recherche.

6. Suivi et Communication

• Suivi Post-Vente : Assurer un suivi après la vente pour résoudre toute question ou préoccupation peut aider à maintenir une bonne relation avec les clients et éviter des litiges futurs.
• Communication Transparente : Maintenir une communication claire et honnête tout au long du processus de vente aide à construire une relation de confiance et à réduire les risques de malentendus ou de contentieux.

En résumé, les agents immobiliers doivent s’engager à fournir des informations précises et complètes, à vérifier rigoureusement les aspects juridiques et techniques des biens qu'ils vendent, et à conseiller les acheteurs de manière transparente pour éviter des problèmes de dol et de litiges ultérieurs.