L'agent immobilier est-il obligé de vérifier les informations techniques fournies par le vendeur ?

Il s'agit d'un arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux du 25 janvier 2024 n° 20/04055

Rappel du principe :
L'agent immobilier a un devoir de conseil envers l'acquéreur, mais il n'est pas obligé de vérifier les informations techniques fournies par le vendeur si celles-ci paraissent plausibles et relèvent du domaine du bâtiment.

Les faits :
Un couple d'acquéreurs a acheté une parcelle de terrain constructible pour 122.000 € en novembre 2017, avec l'aide d'une agence immobilière pour la rédaction du compromis de vente. Après la signature de l'acte authentique en juin 2018, ils découvrent des canalisations sur le terrain qui auraient été volontairement dissimulées par les vendeurs.

La question posée aux juges :
L'agence immobilière est-elle responsable de ne pas avoir découvert ou informé les acquéreurs de la présence des canalisations sur le terrain, et doit-elle être tenue solidairement responsable avec les vendeurs pour le préjudice subi ?

Les arguments des parties :

• Acquéreurs : Ils ont demandé la condamnation conjointe des vendeurs et de l'agence immobilière à leur verser 28.000 €, représentant la perte de valeur du terrain et les coûts associés.
• Agence immobilière : Elle a soutenu qu'elle n'avait pas l'obligation de vérifier les informations techniques fournies par les vendeurs, celles-ci paraissant vraisemblables.

La solution des juges :
La Cour d'appel de Bordeaux a confirmé que l'agence immobilière n'était pas tenue de vérifier les informations techniques données par les vendeurs, si elles semblent plausibles. Les vendeurs, étant les mieux placés pour connaître la situation du sous-sol, devaient informer clairement l'acquéreur. Par conséquent, la Cour a rejeté la responsabilité de l'agence immobilière.

Le montant de la condamnation :
Les vendeurs ont été condamnés à verser 7.100 € aux acquéreurs, couvrant les coûts des recherches de canalisations et la perte de chance subie.

Enseignements pour les agents immobiliers :

1. Absence d'obligation d'investigation technique approfondie :

• Les agents immobiliers ne sont pas tenus de vérifier les éléments techniques ou cachés (comme des canalisations souterraines) si les informations fournies par les vendeurs paraissent cohérentes et plausibles.

2. Devoir d'information du vendeur :

• La décision rappelle que les vendeurs sont les principaux responsables de la transmission d'informations complètes et sincères sur l'état du bien, notamment pour des éléments non apparents.

3. Limites de la responsabilité de l'agent immobilier :

• L'agent immobilier n'a pas à se substituer aux vendeurs dans l'obligation d'informer sur des éléments techniques spécifiques.
• Cette affaire souligne qu’en l'absence de signes évidents de fausse déclaration ou d'anomalie, l'agent immobilier n'est pas responsable.

4. Vigilance et prudence restent essentielles :

• Bien que l'agent ne soit pas tenu responsable dans ce cas, il est conseillé de :
  • Demander des documents et diagnostics techniques actualisés.
  • Inviter les acquéreurs à effectuer des vérifications supplémentaires s’ils expriment des doutes ou si des anomalies sont détectées.
  • Inclure dans les mandats une clause précisant que l'agent se base sur les informations transmises par les vendeurs et que ces derniers assument l'entière responsabilité de leur exactitude.

5. Conseil aux acquéreurs :

• L'agent immobilier doit toujours conseiller aux acquéreurs de se renseigner sur les aspects techniques du bien et de faire appel à des experts si nécessaire, afin d'éviter tout litige ultérieur.